Продажба на имот цж. Как си взаимодействат сдруженията на собствениците и собствениците на жилищни и нежилищни помещения? Договорът се състои от няколко части

Според Гражданския кодекс на Руската федерация оперативното управление на жилищни недвижими имоти е ограничено право на собственост, чиято същност е делегирането от собственика на помещенията или сградата на неговите функции за притежаване и използване на недвижим имот в рамките на учредителния документ, одобрен от него, на друго лице или организация (Довереникът).

Съгласно това право с такъв недвижим имот управителят не може да се разпорежда по свое усмотрение. Възможно е да се използва само за индустриални цели за създаване на продукт или услуга.

HOA

HOA (асоциация на собствениците на жилища). Собственикът на нежилищни помещения е собственик на дял от имота, съгласно Жилищния кодекс и Закона "За сдруженията на собствениците на жилища".

Целта на създаването на асоциация на собствениците на жилища (HOA) е да управлява общата собственост на къщата и да извършва дейности за създаване, поддържане, запазване и увеличаване на такава собственост, осигуряване комунални услуги, изпълнението на други дейности, насочени към постигане на целите на управлението на MKD или съвместното използване на имуществото на собствениците (част 1 на член 135 от LC RF).

HOA може да взема решения относно икономически дейности (сгради, разширения на общи помещения), управляват средствата на собствениците, дарени за поддръжка на обща жилищна собственост (плащания и вноски), наемайки служители или компании, които ремонтират и поддържат системи и комуникации.

Предимства на HOA:

  • Всички решения относно управлението на имуществото на къщата или други организационни въпроси се решават чрез гласуване с обикновено мнозинство от гласовете. Тези. самите собственици са активни творци на собствената си съдба.
  • Възможност за отдаване под наем на горните нежилищни помещения и долните сутеренни етажи за търговска дейност, както и продажба на глухи стени на къщата за поставяне на градска реклама.
  • Дълговете за битови сметки са "разпръснати" върху всички останали наематели. Бордът на HOA не може и дори няма моралните и властови лостове да принуди злонамерен неизпълнител да плати според разписката, ако лицето не желае да го направи доброволно.
  • Удръжките за основен ремонт в разписките на собствениците на HOA не могат да осигурят сумата за наистина сериозен и висококачествен ремонт на къщата (говорихме за това дали собствениците на нежилищни помещения са длъжни да плащат сметки за основен ремонт на MKD). Така че средствата на HOA трябва да започнат да спестяват, докато все още не е имало време да се разпадне.

Предимствата на тази форма на управление на собствеността са очевидни. Но недостатъкът е, че имотите се притежават от хора с различен манталитет и мироглед, които имат различни представи за правилността, стойността и целесъобразността на дадено решение. Но въпреки това окончателният избор се прави от мнозинството собственици и е задължителен за всички. Сред минусите можете да посочите още един - непрофесионализъмсами управляват наематели.

ЖСК

Жилищно-строителната кооперация е един от видовете потребителски кооперации (клауза 4, член 110 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Потребителските кооперации включват доброволни сдружения на граждани и юридически лица въз основа на тяхното членство с цел задоволяване на материалните и други нужди на участниците чрез комбиниране на имуществени дялове от своите членове (клауза 1, член 116 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Целта на създаването на жилищностроителна кооперация е изграждането (или реконструкцията) и последващата поддръжка на жилищна сграда в интерес на нейните членове. ZhSK, подобно на други потребителски кооперации, е организация с нестопанска цел (член 116 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и не извършва предприемаческа дейност.

Жилищна кооперация може да бъде създадена не само от собствениците на помещенията, основното условие е въвеждането на дял, който дава правото на собственост върху едно от помещенията в къщата.

Най-малко пет граждани или организации имат право да организират жилищно-строителна кооперация за изграждане и по-нататъшна поддръжка на жилищна сграда (клауза 1, член 112 от LC RF).

Учредителният документ на жилищната кооперация обикновено съдържа информация (член 113 от Жилищния кодекс на Руската федерация):


Предимствата на HSC могат да бъдат:

  • Участие на акционера в решенията на общите събрания и пряко участие в изграждането и съдбата на собствения му дом.
  • В случай на фалит на предприемача, членовете на жилищната кооперация могат самостоятелно да завършат строителството на къщата, като отново се „разтърсват“ по този въпрос.
  • Ниската стойност на дела в началния етап на изграждане на къща.
  • Нито една банка няма да даде ипотека за апартамент в сграда, стопанисвана от жилищна кооперация.
  • Размерът на дела може да се увеличи в бъдеще (в зависимост от икономическата ситуация в страната, кризи). НЕ забравяйте, че дялът е само първоначална вноска, която може да има много повече в процеса на строителство.
  • Въпреки правенето на дял, едно лице не може да бъде пълноправен собственик. В резултат на това апартаментът може да стане "златен".

Множество собственици

Такъв метод като управление на няколко собственици на нежилищна сграда е възможен при малък брой собственици на помещения. Всички разходи се разделят помежду си на равни дялове, този тип управление ще бъде най-ефективен и най-малко скъп. Те независимо решават целия набор от въпроси, от наемането и освобождаването на персонала по поддръжката, до решенията за провеждането и организирането на основен ремонт на сградата.

Плюс: Проблемите се решават бързо (колкото по-малко страни, толкова по-лесно се споразумяват помежду си).

Минус: отчитат се интересите и нуждите на тесен кръг от хора.

Как може собственикът на помещението или сградата да сключи споразумение с управляващото дружество, HOA, жилищна кооперация?

Споразумението за управление на нежилищни имоти е официален документ, съставен и подписан, за да контролира отношенията между собственика и организацията, която предоставя комунални ресурси (какви комунални услуги могат да използват собствениците на нежилищни помещения и на какви ставки имат да плати за тях, казахме).

За разрешаване и коригиране на възникването на спорове и отговорности, които възникват за собственика и управляващата организация помежду си, се сключва споразумение. Ако няма такъв, тогава собственикът на търговското пространство плаща за услуги по същата цена като жителите на къщата. Той също така носи тежестта на поддържането на общата собственост на къщата.

внимание!Съгласно закона няма специална форма на договор за собственици на нежилищни помещения в Руската федерация. Но договорът за управление на жилищна сграда (например) трябва да съдържа разпоредби, които се отнасят конкретно до собствениците на нежилищни помещения в нея.

Собственикът на търговски недвижими имоти трябва да сключи писмени споразумения с организации за доставка на ресурси. Също така се задължава да сключи договор за извозване на ТБО - с регионален оператор. Това изискване е предвидено в параграф 14 от буква „p“ от параграф 31 и параграф 9 от буква „k“ от параграф 148 (22) от Регламент № 354.

Договорът се състои от няколко части:


За да сключи споразумение с Обединеното кралство, собственикът трябва да предостави следните документи:

  • Копия от договори с RSO. Собственикът трябва да ги предостави до 5 дни след сключването му, в случай, че фактът все още не е настъпил.
  • Обемът на ресурсите, изразходвани от собственика на нежилищни помещения (електричество, вода, газ и др.). Собствениците на нежилищни помещения са длъжни да предоставят тези данни по същия начин и срокове, които са установени за подаване на показания към IPU от потребителите на комунални услуги (клауза 18 от Регламент № 354).
  • Обем услуги по третиране на ТБО, предоставени за определен период от време. Собственикът трябва да предостави тази информация в рамките на 3 работни дни (параграф 4, клауза 148 от Наредба № 354).

Документът се съставя в два екземпляра: по един за всяка страна.

Срокът на действителното действие на договора е от 1 до 5 години. Ако през този период не е имало проблеми с изпълнението на условията на споразуменията от собственика, тогава такова споразумение автоматично се удължава.

При сключване на споразумение с HOA се предвижда и посочва в документа:


Има случаи, когато HOA повишава тарифната ставка за комунални услуги за собственика на търговско пространство в завишена сума, въпреки членството им в партньорството.

Споразумението с HOA се подписва в два екземпляраи подписан от върховния представителен офис на HOA (председател).

В договора с жилищната кооперация всички клаузи ще бъдат "едно към едно", както при HOA.

внимание!Регистрацията на договор за доверително управление на недвижими имоти е задължителна, както при други сделки с недвижими имоти. Регистрацията ще бъде предмет на прехвърляне на права.

В този случай, ако споразумението за доверително управление е съставено с нарушения, то се счита за невалидно.

Регистрацията на договора в Rosreestr също не е най-опростената. На собственика може да бъде отказано желанието му, ако законовите изисквания не са взети предвид, пакетът от документи не е напълно сглобен и подготвен. В този случай сумата на платената такса не се възстановява и изразходваното време е налично.

За държавна регистрация на права е необходимо:

  • паспорт, ако е законен представител, след това пълномощно;
  • ако заявителят е юридическо лице, тогава учредителните документи (или техните нотариално заверени копия), както и документ, в който е посочено и удостоверено правомощието на това лице да сключва сделки с конкретно имущество;
  • документ, потвърждаващ плащането на държавната такса;
  • правни документи за имота.

Срокове за записване

За държавна регистрация на правото на недвижим имот за лицаустановено държавно мито в размер на 2000 рубли. , за организации - 22 000 рубли. (подточка 22, точка 1, член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Общият срок за държавна регистрация и очакване на нов собственик на права е 7 работни дни. Възможни са и съкратени срокове за регистрация на сделката. Ако сделката се извършва въз основа на нотариално заверени документи, тогава 4 работни дни, включително деня на получаване на документите.

Изготвяне и съдържание на договори

Тази форма и съдържание ще бъдат еднакви за всички видове управляващи организации, с изключение на индивидуални характеристикистрани и обект на възникване на правото.

  1. Той трябва да бъде сключен задължително в писмена форма и в съответствие с изискванията, които се прилагат към договорите за покупко-продажба на недвижими имоти и лично подписан от двете страни.
  2. Страните по споразумението трябва да съставят акт за прехвърляне или друг документ за действителното прехвърляне на недвижими имоти на доверително управление. Процедурата завършва с акт за държавна регистрация. Струва си да припомним, че не договорът за доверително управление на имущество подлежи на регистрация, а прехвърлянето на имущество.
    3. Изкуство. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

    Основанието за такова решение може да бъде грубо нарушение на условията на договора от другата страна.

    Други възможни случаи на прекратяване на договора могат да бъдат включени в неговия състав към момента на съставяне и съгласуване на съдържанието на документа.

    Какво да направите, ако управителят не изпълнява функциите си?

    Случва се и новият управител на собственост да изпълнява некоректно и непрофесионално преките си задължения. Тези действия могат да бъдат пряко нарушение на настоящия договор и да се считат за основание за неговото прекратяване с поемане на разходи и неустойки, които ще бъдат възстановени от джоба на същия управител. Не напразно поговорката гласи „хвана влекача, не казвай, че не е як“!

    Учредителят има право да изисква от управителя на имота да спазва условията, посочени в договора. Често управителят трябва да докладва на основателя, като подаде отчетза извършените дейности. Такъв отчет се подава в срок и редът на подаването му също трябва да бъде посочен в договора. При първия вид отговорност се разпределя отговорността на попечителя, предвидена в параграф 1 на чл. 1022 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

    Посочената норма предвижда, че доверителният управител, който не е проявил дължимата грижа за интересите на бенефициента или учредителя на управлението по време на доверителното управление на имота, компенсира бенефициента за пропуснатата печалба по време на доверителното управление на имота, и основателят на управлението - щетите, причинени от загубата или повредата на имуществото, като се вземе предвид естественото му износване. , както и пропуснати ползи (параграф 1, клауза 1, член 1022 от Гражданския кодекс на Руската федерация федерация).

    Ако Доверителят успее да докаже, че загубите са възникнали поради наличието на форсмажорни фактори или тази или онази дейност на бенефициента или учредителя е попречила на това да се случи.

    Както се казва, в стремежа към изгодно разпореждане с имущество всички средства са добри. Предложено видовете организации, предоставящи управление на нежилищни недвижими имоти, имат както своите плюсове, така и минуси. Договорите и документацията може да се каже, че са стандартни и типови. Законът е закон и не се отличава със специална фантазия. Но ако имате няколко нежилищни помещения в MKD (жилищна сграда), тогава те могат да служат както на вас, така и на управляващата организация само в полза. Наистина, в нашата епоха нищо като недвижимите имоти не струва теглото си в злато.

    Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Какво е?Помещенията на HOA трябва да включват предмети, които са в неговия баланс, но не са лично притежание на членовете на организацията. Помещенията се класифицират като партньорство, ако:

Съществува ясно разграничение между собствеността на собствениците на жилища и собствеността на жилищните асоциации. Жителите не носят отговорност за собствеността си за злоупотреба с обща собственост, а помещенията на HOA могат да се разпореждат чрез общо събрание.

Какво притежава организацията в жилищната сграда?

Управителният съвет може да отдава под наем празни помещения за търговски и други площи или за рекламни пана.Изграждането на нови помещения предполага и последващото им прехвърляне под наем за генериране на доходи.

СПРАВКА!Обектите могат да бъдат отдавани под наем по решение на управителните органи на жилищната асоциация само ако сключеният договор за наем не нарушава правата и интересите на собствениците на апартаменти, живеещи в къщата (клауза 4, член 36 от LC RF).

Член 36, параграф 4 от КТ на Руската федерация. Собственост върху общата собственост на собствениците на помещенията в жилищен блок

Парцелът, на който се намира тази къща, с елементи на озеленяване и озеленяване, други обекти, предназначени за поддръжка, експлоатация и подобряване на тази къща и разположени на посочения парцел. Границите и размерът на парцела, върху който е разположена жилищната сграда, се определят в съответствие с изискванията на поземленото законодателство и законодателството за градоустройство.

Можете да печелите доходи от експлоатацията на общи недвижими имоти, като организирате помощни помещения и работилници за служители на пълен работен ден, които ремонтират собствеността на собствениците на апартаменти на търговска основа.

Как се сключва договор за наем на общи части?

За да получите допълнителен доход от наема на общи помещения, трябва:

  1. определя списъка на помещенията на HOA, които могат да бъдат отдавани под наем;
  2. определяне на бъдещия наем;
  3. представя на общото събрание проект за наем;
  4. след одобрение на проекта чрез гласуване търсене на потенциални наематели;
  5. преговаря с наемателите и сключва споразумения;
  6. регистрирайте договора за наем в органите на Rosreestr.

На първо място е необходимо да се проверят помещенията, които са в баланса на жилищната асоциация, тяхното състояние и документация. Важно е да се уверите, че имате:


При липса на последния документ ще бъде невъзможно отдаването на площ под наем. Ако празният имот се намира на територията на HOA, но не принадлежи към него, тогава е необходимо да регистрирате правата върху него, като се свържете с органите на Rosreestr с наличните документи за тези зони.

Документите трябва да бъдат придружени от удостоверение от кадастралната камара за границите на поземлени имоти в съседство с къщите на жилищната асоциация.

ВАЖНО!Ако след учредяването на дружеството част от помещенията, разположени на негова територия, имат характеристики на обща собственост, но продължават да се използват от трети лица, съветът на директорите има право да принуди тези лица да освободят помещенията или да определи наем.

След подготовката на помещенията е необходимо да се проведат маркетингови проучвания, които ще помогнат да се определи средната пазарна цена за наемане на обекти. от този типи сезонна динамика на такава стойност.

За да съставите договор за наем, е по-добре да вземете типов договори го модифицирайте, за да отговаря на вашите обстоятелства. В договора е задължително да се посочи:


На срещата трябва да бъде представен проект за икономическа дейност от отдаване под наем на помещения, като се изброят очакваните приходи и насоките за тяхното използване (например за изплащане на дългове към доставчици на ресурси или за подобряване на територията).

Общото събрание може както да одобри размера на наема, така и да сключи споразумение с конкретен наемател или рекламодател или да повери тази дейност на борда, участващ управител или изпълнител (в случай на големи жилищни кооперации с голям брой помещения под наем ).

СПРАВКА!В повечето жилищни асоциации на общото събрание се приемат горната и долната граница на размера на наема, в рамките на които съветът определя цена за конкретен наемател въз основа на резултатите от преговорите.

Тази мярка е необходима, за да се предпазят собствениците на обща собственост от необмислени действия на управителния съвет, без да се свиква събрание за подписване на всеки договор.

Ако договорът е сключен за период от една година, той трябва да бъде регистриран в Rosreestr. За да се регистрирате, член на борда, който е сключил споразумение, трябва да се свърже с Rosreestr със следните документи:


Договорът се регистрира в рамките на пет работни дни. За да не се регистрира договор за наем, е необходимо той да бъде сключен за срок от 11 месеца или по-малко.

За законосъобразността на получените доходи председателят на жилищната кооперация или неговият счетоводител трябва ежегодно да представя отчет за получените доходи от наеми на данъчна службаи плащат данъци върху доходите.

Как протича поддръжката на колективните предмети на ползване?

Извършването на работа по поддръжката на общата собственост се организира от съвета на партньорството и може да се извършва:

  • от членове на HOA;
  • редовни служители;
  • участващи организации.

Членовете на жилищна асоциация, ако имат подходяща квалификация, могат да извършват ремонтни дейности в сгради на комбиниран принцип. Ако жилищната структура е голяма и включва няколко къщи, тогава за поддържане на общата собственост се поддържа персонал от постоянни служители (електротехници, водопроводчици и др.), които извършват рутинна работа при необходимост.

Ако работите са временни или сезонни (например озеленяване или основен ремонт), тогава се сключва договор с фирма възложител за тяхното изпълнение.

СПРАВКА!Определянето на размера на вноските на наемателите-членове на HOA и процедурата за събиране на такива вноски е от компетентността на събранието на участниците в жилищната асоциация и се решава чрез гласуване (част 4, клауза 2, член 145 от LC RF ).

След определяне на размера на задължителните вноски, счетоводният персонал изпраща разписки на собствениците на апартаменти по пощата за плащане. Плащането за текущи ремонти е част от плащането за жилище (клауза 1, член 154 от Жилищния кодекс на Руската федерация).

Плащането за поддръжка и ремонт на общи недвижими имоти е задължение на собственика на жилището, в съответствие с част 5, клауза 2, чл. 153 ZhK RF.

Задължението на собственика на апартамента да плаща вноски за основен ремонт възниква от собственика, считано от осмия месец на собственост върху жилище, но органите на субекта на федерацията имат право да установяват повече ранен терминплащане.

Заключение

И така, помещенията, собственост на жилищна асоциация, включват всички недвижими имоти, които не са лично притежание на граждани и се намират в границите на територията на HOA. Такива помещения могат да се използват като помощни помещения за персонала на HOA или да се отдават под наем за генериране на печалби, насочени към поддръжката на общата собственост и разходите за комунални услуги, като по този начин се намаляват задължителните вноски на членовете на жилищната асоциация.

Общата собственост е тази, която се използва за обслужване на две или повече помещения.

Общата собственост на жителите на MKD включва:

  • асансьори, коридори, стълбищни клетки, мазета и тавани;
  • помещения, предназначени за задоволяване на социални и битови нужди;
  • инженерно и техническо оборудване, разположено както вътре, така и извън помещенията;
  • покриви и технически огради;
  • родна територия.

Справка!С течение на времето, чрез използването на целеви вноски от граждани, които са и не са членове на партньорство, в MKD могат да бъдат създадени нови обекти на споделена публична собственост, например спортна или детска площадка. Решението за създаване на нов имот се взема на събрание на членовете на HOA.

Отговорности за поддържане на общата собственост

За да изпълнят задълженията си за поддръжка на обща собственост, собствениците на имоти могат да станат членове на HOA или трябва да сключат споразумение с асоциация на собствениците на жилища, въз основа на което всички права за извършване на такива действия се делегират на организацията.

Договорът предвижда, че финансовата тежест за обслужване на общата собственост е върху пещите на собствениците, независимо от тяхното членство в HOA, пропорционално на дела на собствеността.

Гражданите, които не са членове на партньорството, се таксуват само за поддръжка на имущество. Фактури за придобиване на нови имоти или допълнителни услуги, например, за защита на двора или паркинга, нечленовете на HOA не са длъжни да плащат.

Размерът на плащането се определя от прогнозата за приходите / разходите, която се одобрява на общото събрание. Съгласно Правилата, приети с Указ на правителството на Руската федерация № 491, размерът на редовните плащания се определя от общото събрание и е задължителен за всички.

В областта на поддръжката на обща собственост HOA извършва следната работа:

  • представлява интересите на собствениците;
  • извършва работа в рамките на хартата;
  • сключва договори с организации за поддръжка и ремонт;
  • контролира изпълнението на клаузите, предвидени в сключените договори;
  • избира компании за услуги и доставки на ресурси;
  • приема вноски и плащания за комунални услуги;
  • прехвърля средства по споразумения;
  • извършва задължителни плащания;
  • определя прогнозата и редовността на плащанията на собствениците;
  • изисква своевременно плащане;
  • застрахова общо имущество.

Поддръжка на общо имущество: какво включва?

Съгласно член 151 от КТ на Руската федерация, собствеността на самото партньорство е движимо и недвижимо имущество, разположено вътре и извън къщата:

HOA има право да придобива имущество за сметка на членски внос, ако такова придобиване се извършва за постигане на уставните цели на организацията.

Забележка!Партньорството няма възможност да отчуждава и следователно да придобива споделена собственост. Въпреки това, по решение на общото събрание, такова имущество може да бъде прехвърлено на партньорството за ползване.

Всяко придобиване на нова движима собственост от HOA се записва в счетоводни записванияи има документална подкрепа и потвърждение (чек, договор и др.). Собствеността върху недвижими имоти се регистрира в съответните документи за собственост, където партньорството е посочено като собственик.

На разположение на HOA може да бъде придобит имотът, който е принадлежал на собствениците, но за използване за цели, различни от пребиваване. Например, това могат да бъдат различни нежилищни помещения на приземния етаж, които са били използвани за оборудване на магазини, аптеки, ателиета и др.

Заседателна зала

Помещенията, в които бордът и обслужващият персонал извършват своята работа, могат да бъдат отделени от част от споделената собственост. Това решение се взема от всички собственици. Територията може да бъде разпределена в коридора, сутерена, на техническия етаж или може да бъде закупена отделна стая в къщата за сметка на членовете на HOA.

Стаята трябва да има достъп до електрически и топлинни мрежи, съоръжения за съхранение на документация(договори, финансови отчети) и в зависимост от наличността касов апаратза получаване на вноски и плащания - система за сигурност.

Отношения между собствениците на нежилищни помещения и партньорството

Сложността на отношенията между HOA и собствениците на нежилищни помещения се крие в някои от противоречията, съдържащи се в регулаторните правни актове.

От една страна, Жилищният кодекс определя правото на споделена собственост върху нежилищни помещения. От друга страна, в Указ на Върховния съд на Руската федерация N3020-1 "За разграничаване на държавна собственост" от 1991 г. , Указ на президента на Руската федерация № 2284 от 24 декември 1993 г. и указ на президента на Руската федерация № 1535 от 22 юли 1994 г. , се казва, че такива помещения се прехвърлят в собственост на администрацията местности може да се приватизира.

Често такива помещения не могат да бъдат отделени от общата собственост., тъй като те често съдържат комуникации и инженерно оборудване, чиято работа е насочена към поддържане на къщата. Затварянето на свободен достъп до тях за рутинна или спешна работа може да бъде предмет на спор между HOA и собственика.

Възникват много въпроси относно участието на собствениците на нежилищни помещения в общите домашни разходи за тяхната поддръжка. В този случай собственикът на нежилищни помещения трябва да подпише споразумение с HOA за правото да участва в използването и разходите или за управлението на обща собственост.

В този смисъл Жилищният кодекс задължава всички собственици както на жилищни, така и на нежилищни помещения, независимо дали използват обща собственост или не, да носят еднаква тежест за поддържане на недвижими имоти.

Справка!Размерът на плащането за поддръжка на общата собственост може да бъде установен на общото събрание. Тя може да бъде пропорционална на дела на всеки собственик или да има коефициент на умножение по отношение на собствениците на нежилищни помещения.

Сключване на споразумение

Споразумението между HOA и собственика на нежилищни помещения има форма, малко по-различна от тази, сключена между партньорството и собственика на жилищните помещения, който не е член на HOA.

Договорът трябва да съдържа следните задължителни клаузи:

  • прехвърляне на имущество в обща споделена собственост;
  • списък на предоставените услуги, насочени към поддръжка на обща собственост;
  • определяне на разходите за поддръжка на къща.

Договорът трябва ясно да посочва следните точки:

Как да регистрирате нежилищни помещения в собственост на HOA?

Както вече беше споменато, партньорството може да действа като собственик на недвижими имоти, включително нежилищни помещения, но само ако ги е придобило в резултат на акт на дарение, покупка и други подобни действия, описани в Гражданския кодекс на Руската федерация .

Как може HOA да стане собственик на общ имот, дори и да е нежилищен? В този случай само среща на всички собственици на споделен имот може да реши да продаде този имот на HOA. Всички отношения между собствениците, независимо от тяхното участие в HOA, се регулират от федералните закони, Жилищния кодекс и правителствените постановления.

За да избегнете търкания и съдебни дела, всички операции от HOA трябва да се извършват с одобрението на собствениците.Отношенията със собствениците на нежилищни помещения се установяват въз основа на сключени договори за предоставяне на обществени услуги и участие в поддръжката на общата жилищна собственост.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Здравей Галина!

След като прочетох кореспонденцията, реших да коригирам и допълня нещо.

Пишеш, че:

Плащам на HOA месечна такса за поддръжка на общата собственост на жилищна сграда, но HOA смята тази такса за недостатъчна. Имаме един адрес, къща с магазин се счита за един комплекс според документите на BTI
Галина

Това означава, че вие ​​сте същият собственик на помещенията в жилищна сграда като всеки друг собственик и имате абсолютно същите права и задължения като всеки друг собственик (например апартаменти).

Между другото, вие също имате право да бъдете член на HOA и да бъдете избрани в борда на HOA. Ако площта на магазина е достатъчно голяма в сравнение с общата площ на апартаментите, тогава ще имате добър брой гласове на общото събрание на собствениците. Е, това е дума...

От 01.01.2017 г., в съответствие с измененията на клауза 6 от Правилата за предоставяне на комунални услуги на собствениците и ползвателите на помещения в жилищни сгради и жилищни сгради, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 05 г. 06/2011 № 354, собствениците на нежилищни помещения трябва да сключват договори за доставка на ресурси директно с организации за доставка на ресурси. Доколкото разбрах от кореспонденцията, вече имате такова пряко споразумение с доставчика на ресурса (ако все още не, препоръчвам ви да го сключите възможно най-скоро с разширяване на действието му върху правоотношения от 01.01.2017 г. ). След като имате споразумение с лице за ресурс, вие абсолютно не трябва да се притеснявате за това как протичат комуникациите, кой притежава комуникациите, дали техният превод е договорен или не. Нека тези проблеми бъдат решени от ресурсен работник с HOA. По принцип има само две опции и двете опции не ви засягат:

  1. Или комуникациите са обща собственост на собствениците на къщата.
  2. Или комуникациите са собственост на някой друг (но не и ваша), вероятно без собственик.

Можете да бъдете засегнати от опцията само ако комуникациите са ваша лична собственост, което не е така. Следователно не е ясно как можете да изисквате премахване на комуникации, ако те не са ваша лична собственост?! Нека това е главоболие за HOA и ресурсния работник, но не и за вас. Никой няма право да ви изключва.

Таксата трябва да е разумна. Ако смятате, че таксата не е оправдана, тогава можете да подадете жалба до органа за регулиране на тарифите за неразумно увеличение на тарифата.
Каравайцева Елена

Тук Елена Каравайцева сгреши, тъй като правомощията на регулаторните органи на цените (тарифите) не включват проверка и никакъв контрол на нивото на плащане за поддръжка на обща собственост. Така че е безсмислено да ходите там. Таксата за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда се определя от управителните органи на HOA, но тази такса трябва да бъде еднаква (в рубли / кв.м) както за собствениците на апартаменти, така и за собствениците на нежилищни помещения . Не трябва да има дискриминация. Следователно, независимо дали сте член на HOA или не, вие по силата на член 143.1 от Жилищния кодекс на Руската федерацияима право да се запознава с протоколите от общите събрания на членовете на HOA, заседанията на борда на HOA. Нека покажат протокола, с който е определена таксата, и дори нека покажат документите, потвърждаващи резултатите от гласуването (и вие имате право да се запознаете с тях). Също така, въз основа на същия член 143.1 от LC на RF, имате право да поискате HOA да се запознае с техническата документация за жилищната сграда.

С уважение, Олег Рябинин.

Все по-често жителите жилищни сградиорганизират асоциации на собствениците на жилища. В тази връзка възниква въпросът дали е необходимо да се присъедините към такава общност. На първо място, трябва да разберете как собствениците взаимодействат с HOA.

Как HOA е взаимосвързана със собствениците на помещенията?

Асоциация на собствениците на жилища се създава от собствениците на помещения в жилищна сграда с цел независимо управление на общата жилищна собственост. Съгласно член 136 от Жилищния кодекс на Руската федерация такава организация с нестопанска цел може да бъде създадена само ако поне половината от собствениците на MKD са съгласни с това.

Поради факта, че HOA самостоятелно управлява къщата в сектора на жилищните и комуналните услуги, жителите могат рационално да използват средства за подобряване условия на живот. Партньорството изпълнява редица функции, като например:

  • ползване на общата собственост на една или повече жилищни сгради;
  • създаването на специални фондове за набиране на средства за ремонт на дома;
  • извършване на дейности, насочени към облагородяване на МКД и местността;
  • събиране на средства от жителите като плащане за предоставените им комунални услуги, както и различни видове доброволни вноски;
  • сключване на съответни споразумения с организации, предоставящи ресурси;
  • предоставяне на обществени услуги на жителите на МКД;
  • водене на отчет за всички приходи и разходи на организацията.

Списъкът от функции, които общността изпълнява, не свършва дотук. HOA извършва много повече действия, насочени към подобряване на условията на живот на гражданите.

Собствениците на жилища имат право сами да решат дали да се присъединят към HOA или не. Освен това те могат:

  • избира управителен съвет на общността и негов председател чрез гласуване;
  • участват в дейността на организацията, като вземат решения на заседанията;
  • контролира финансовите дейности на партньорството;
  • внасят доброволен и задължителен членски внос;
  • напускане на членство в общността по желание въз основа на заявлението.

С други думи, собствениците на помещенията могат да участват активно в партньорството за подобряване на дома и околността.

Как си взаимодействат сдруженията на собствениците на жилища и собствениците на помещения?

HOA може да включва както жилищни, така и нежилищни помещения. И в първия, и във втория случай организацията взаимодейства с техните собственици.

нежилищни помещения

Нежилищните помещения се определят като самостоятелни обекти. Като цяло обаче те не могат да бъдат отделени от общата собственост. Собствениците могат да станат членове на общността, ако желаят. Собствениците, които не са членове на общността, сключват с нея споразумение, в което уреждат дела на собственика в общата собственост и разходите за нейната поддръжка. Таксата за поддръжка на обща собственост за собствениците на нежилищни помещения се изчислява по същия начин, както за собствениците на апартаменти.

Забележка!Договорът е подписан с цел предотвратяване на проблеми с достъпа до нежилищни помещения. Най-често те включват тавани и мазета, където могат да бъдат разположени комуникации и оборудване. Но по закон те имат статут на автономни. Поради това HOA може да имат проблеми с достъпа до комуникациите, необходими за поддържането на живота на целия MKD, ако се намират в стая, собственост на частно лице.

Жилищни пространства

Законодателно няма разлика в статута на жилищни и нежилищни помещения, които са част от общата собственост на МКД. Процедурата за взаимодействие на партньорството със собствениците зависи от това дали те са негови членове или не. По този начин членовете на HOA се считат за лица, които са част от организация с нестопанска цел. От своя страна се сключват подходящи споразумения с хора, които не желаят да влязат в партньорство. И двете категории имат специфични права и задължения. Например поддръжката на общата жилищна собственост е отговорност както на членовете на общността, така и на хората, с които са сключени споразумения.

Права и задължения на собствениците помещениявъв връзка с HOA

всеки собственик на МКДуправлявано от съдружието има специфични права и задължения.

Жилищни пространства

Собствениците на жилища в жилищна сграда, която е под контрола на HOA, имат право на:

  • да вземат решения, свързани с управлението на МКД чрез гласуване на обществени събрания;
  • контрол върху качеството на предоставяните услуги;
  • гарантирана защита на техните законни права;
  • предявяване на искания за отстраняване на нарушенията;
  • получаване на различни видове информация, свързана с дейността на организацията;
  • присъединяване или напускане на партньорството по желание;
  • контрол върху финансовите дейности на общността;
  • ползване на обща собственост.

Жителите също имат определени отговорности. Те включват:

  • своевременно плащане на комунални услуги;
  • такса поддръжка на общите имоти;
  • внасяне на задължителен членски внос (само за членове на организацията);
  • предоставяне на необходимите документи на общността.

нежилищни помещения

Правата и задълженията на собствениците на нежилищни помещения не се различават от изброените по-горе. Законът защитава такива хора, приравнявайки ги в права и задължения със собствениците на жилищни помещения.

Документи за HOA от собственик

Собственикът трябва да предостави следните документи на HOA:

  • документ, потвърждаващ правото на собственост;
  • извлечение от държавния регистър.

важно!Ако лицето подава заявление чрез законния си представител, тогава ще ви е необходим документ за самоличност на упълномощеното лице и пълномощно, заверено съгласно действащото законодателство.

Всеки може самостоятелно да реши дали да стане член на сдружение на собственици или не. Отказът да се присъедини към организацията не го освобождава от плащането на сметки за комунални услуги и не го освобождава от задължението да плаща такса за поддръжка на общата собственост на къщата.