Prodaja imovine tszh. Kako međusobno djeluju udruge vlasnika stanova i vlasnici stambenih i nestambenih prostora? Ugovor se sastoji od nekoliko dijelova

Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije operativno upravljanje stambenim nekretninama je ograničeno imovinsko pravo, čija je suština delegiranje od strane vlasnika prostora ili zgrade njegovih funkcija posjedovanja i korištenja nekretnine u okviru osnivačkog dokumenta koji je on odobrio drugoj osobi ili organizaciji (Stoveratelj).

Prema tom pravu, takvim nekretninama upravitelj ne može raspolagati po vlastitom nahođenju. Moguće ga je koristiti samo u industrijske svrhe za stvaranje proizvoda ili usluge.

HOA

HOA (udruga vlasnika kuća). Vlasnik nestambenog prostora je vlasnik udjela u nekretnini, prema Zakonu o stanovanju i zakonu "O udrugama vlasnika stanova".

Svrha osnivanja udruge vlasnika stanova (HOA) je upravljanje zajedničkom imovinom kuće i provođenje aktivnosti za stvaranje, održavanje, očuvanje i povećanje te imovine, pružanje komunalije, provedba drugih aktivnosti usmjerenih na postizanje ciljeva upravljanja MKD-om ili zajedničkog korištenja imovine vlasnika (1. dio članka 135. LC RF).

HOA može odlučivati ​​o gospodarskim aktivnostima (izgradnja, dogradnja zajedničkih prostorija), upravljaju sredstvima vlasnika doniranim za održavanje zajedničke stambene imovine (plaćanja i doprinosi), zapošljavanje zaposlenika ili tvrtki koje popravljaju i održavaju sustave i komunikacije.

Prednosti HOA:

  • O svim odlukama o upravljanju imovinom kuće ili drugim organizacijskim pitanjima odlučuje se glasovanjem natpolovičnom većinom glasova. Oni. vlasnici su sami aktivni kreatori vlastite sudbine.
  • Mogućnost iznajmljivanja gornjih nestambenih prostorija i donjih podrumskih etaža za komercijalne djelatnosti, kao i prodaja praznih zidova kuće za postavljanje gradske reklame.
  • Dugovi za režije “prebacuju” se na sve ostale stanare. Uprava HOA-a ne može, a nema ni moralne i moćne poluge da natjera zlonamjernog neplatiša na plaćanje po računu ako to osoba ne želi učiniti dobrovoljno.
  • Odbici za velike popravke u potvrdama vlasnika HOA ne mogu osigurati iznos za stvarno ozbiljan i kvalitetan popravak kuće (razgovarali smo o tome jesu li vlasnici nestambenih prostora dužni platiti račune za remont od MKD). Dakle, sredstva HOA-a moraju početi štedjeti, dok još nisu stigla dotrajati.

Prednosti ovakvog oblika upravljanja imovinom su očite. No, mana je što nekretnine posjeduju ljudi različitih mentaliteta i svjetonazora, koji imaju različite predodžbe o ispravnosti, vrijednosti i svrsishodnosti neke odluke. Ali ipak konačan izbor donosi većina vlasnika, a on je obvezan za sve. Među minusima možete navesti još jedan - neprofesionalizam sami upravljaju stanarima.

ZhSK

Stambena i građevinska zadruga jedna je od vrsta potrošačkih zadruga (članak 4. članka 110. Stambenog zakona Ruske Federacije). Potrošačke zadruge uključuju dobrovoljne udruge građana i pravnih osoba na temelju njihovog članstva kako bi zadovoljile materijalne i druge potrebe sudionika spajanjem imovinskih udjela svojih članova (1. stavak, članak 116. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Svrha osnivanja stambene građevinske zadruge je izgradnja (ili rekonstrukcija) i naknadno održavanje stambene zgrade u interesu njezinih članova. ZhSK, kao i druge potrošačke zadruge, neprofitna je organizacija (članak 116. Građanskog zakonika Ruske Federacije) i ne bavi se poduzetničkim aktivnostima.

Stambenu zadrugu mogu stvoriti ne samo vlasnici prostora, glavni uvjet je uvođenje udjela, koji daje pravo vlasništva na jednu od prostorija u kući.

Najmanje pet građana ili organizacija ima pravo organizirati stambeno-građevinsku zadrugu za izgradnju i daljnje održavanje stambene zgrade (1. stavak, članak 112. LC RF).

Osnivački dokument stambene zadruge obično sadrži podatke (članak 113. Stambenog zakona Ruske Federacije):


Prednosti HSC mogu biti:

  • Sudjelovanje dioničara u odlukama skupštine i neposredno sudjelovanje u izgradnji i sudbini vlastitog doma.
  • U slučaju bankrota investitora, članovi stambene zadruge mogu samostalno dovršiti izgradnju kuće, ponovno se "otresajući" po ovom pitanju.
  • Niska vrijednost udjela u početnoj fazi izgradnje kuće.
  • Niti jedna banka neće dati hipoteku na stan u zgradi kojom upravlja stambena zadruga.
  • Veličina udjela može se povećati u budućnosti (ovisno o gospodarskoj situaciji u zemlji, krizama). NEMOJTE zaboraviti da je dionica samo kapara, kojih u procesu izgradnje može biti mnogo više.
  • Unatoč udjelu, osoba ne može biti potpuni vlasnik. Kao rezultat toga, stan može postati "zlatan".

Više vlasnika

Takva metoda kao što je upravljanje nekoliko vlasnika nestambene zgrade moguća je s malim brojem vlasnika prostora. Svi troškovi su podijeljeni među sobom u jednakim dijelovima, ova vrsta upravljanja će biti najučinkovitija i najjeftinija. Samostalno rješavaju cijeli niz pitanja, od zapošljavanja i otpuštanja osoblja za održavanje, do odluka o provođenju i organizaciji kapitalnog remonta zgrade.

Plus: Problemi se rješavaju promptno (što je manje strana, lakše će se međusobno dogovoriti).

Minus: uzimaju se u obzir interesi i potrebe uske skupine ljudi.

Kako vlasnik prostora ili zgrade može sklopiti ugovor s društvom za upravljanje, HOA, stambenom zadrugom?

Ugovor o upravljanju nestambenim prostorom službeni je dokument sastavljen i potpisan u svrhu kontrole odnosa između vlasnika i organizacije koja pruža komunalne resurse (koje komunalne usluge mogu koristiti vlasnici nestambenih prostora i po kojim cijenama imaju platiti za njih, rekli smo).

Radi rješavanja i otklanjanja nastanka sporova i odgovornosti koja nastaje za vlasnika i upravljačku organizaciju u međusobnim odnosima sklapa se sporazum. Ako ga nema, tada vlasnik poslovnog prostora plaća usluge po istoj stopi kao i stanovnici kuće. Također snosi teret održavanja zajedničke kućne imovine.

Pažnja! Prema zakonu, ne postoji poseban oblik ugovora za vlasnike nestambenih prostora u Ruskoj Federaciji. Ali ugovor o upravljanju stambenom zgradom (na primjer) mora sadržavati odredbe koje se odnose posebno na vlasnike nestambenih prostora u njoj.

Vlasnik komercijalne nekretnine mora sklopiti pismene ugovore s organizacijama za opskrbu resursima. Također se obvezuje sklopiti ugovor o odvozu komunalnog otpada - s regionalnim operaterom. Ovaj zahtjev predviđen je stavkom 14. podstavkom „p” stavka 31. i stavkom 9. podstavkom „k” stavka 148. (22) Uredbe br. 354.

Ugovor se sastoji od nekoliko dijelova:


Za sklapanje ugovora s UK-om, vlasnik mora dostaviti sljedeće dokumente:

  • Kopije ugovora sa RZS. Vlasnik ih je dužan dostaviti u roku od 5 dana nakon sklapanja, u slučaju da se činjenica još nije dogodila.
  • Količina resursa koje troši vlasnik nestambenog prostora (struja, voda, plin itd.). Vlasnici nestambenih prostora dužni su pružiti ove podatke na isti način i u uvjetima koji su utvrđeni za podnošenje iskaza IPU-u od strane potrošača komunalnih usluga (članak 18 Uredbe br. 354).
  • Količina usluga za tretman komunalnog komunalnog otpada, pružena za određeno vremensko razdoblje. Vlasnik mora dostaviti ove podatke u roku od 3 radna dana (stavak 4., članak 148. Uredbe br. 354).

Isprava se sastavlja u dva primjerka: po jedan za svaku stranu.

Rok stvarne valjanosti ugovora je od 1 do 5 godina. Ako tijekom tog razdoblja nije bilo problema s ispunjavanjem uvjeta ugovora od strane vlasnika, tada se takav ugovor automatski produžuje.

Prilikom sklapanja ugovora s HOA-om, navedeno je i navedeno u dokumentu:


Postoje slučajevi kada HOA podiže tarifnu stopu za komunalne usluge za vlasnika poslovnog prostora u napuhanom iznosu, unatoč njihovom članstvu u partnerstvu.

Ugovor s HOA potpisuje se u dva primjerka a potpisan od strane vrhovnog predstavništva HOA (predsjedavajući).

U ugovoru sa stambenom zadrugom sve će klauzule biti "jedan prema jedan" kao kod HOA.

Pažnja! Registracija ugovora o povjereničkom upravljanju nekretninama obvezna je, kao iu slučaju drugih transakcija nekretnina. Registracija će biti predmetom prijenosa prava.

U tom slučaju, ako je ugovor o povjereničkom upravljanju sastavljen s kršenjima, tada se smatra nevažećim.

Registracija ugovora u Rosreestru također nije najjednostavnija. Vlasniku se može uskratiti njegova želja ako se ne uzmu u obzir zakonski zahtjevi, paket dokumenata nije u potpunosti sastavljen i pripremljen. U tom slučaju iznos plaćene naknade se ne vraća, a utrošeno vrijeme je na raspolaganju.

Za državnu registraciju prava potrebno je:

  • putovnica, ako je zakonski zastupnik, onda punomoć;
  • ako je podnositelj zahtjeva pravna osoba, tada osnivački dokumenti (ili njihove ovjerene preslike), kao i dokument u kojem je naznačeno i ovjereno ovlaštenje ove osobe za sklapanje transakcija s određenom imovinom;
  • dokument koji potvrđuje uplatu državne pristojbe;
  • pravni dokumenti za nekretninu.

Rokovi za prijavu

Za državnu registraciju prava na nekretnine za pojedinaca utvrđena državna dužnost u iznosu od 2000 rubalja. , za organizacije - 22.000 rubalja. (podklauzula 22, klauzula 1, članak 333.33 Poreznog zakona Ruske Federacije).

Ukupno razdoblje za državnu registraciju i očekivanje novog vlasnika prava je 7 radnih dana. Mogući su i skraćeni rokovi registracije transakcije. Ako se transakcija vrši na temelju javnobilježničkih dokumenata, tada 4 radna dana, uključujući dan primitka dokumenata.

Sastavljanje i sadržaj ugovora

Ovaj oblik i sadržaj bit će isti za sve vrste upravnih organizacija, s izuzetkom individualne karakteristike stranke i objekt nastanka prava.

  1. Mora biti sklopljen u pisanom obliku iu skladu s uvjetima koji vrijede za ugovore o kupoprodaji nekretnina te vlastoručno potpisan od obiju strana.
  2. Ugovorne strane moraju sastaviti ugovor o prijenosu ili drugi dokument o stvarnom prijenosu nekretnine na povjereničko upravljanje. Postupak završava činom državne registracije. Vrijedno je podsjetiti da ugovor o povjereničkom upravljanju imovinom nije predmet upisa, već prijenos imovine.
    3. Umjetnost. 450 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

    Osnova za takvu odluku može biti grubo kršenje uvjeta ugovora od strane druge strane.

    Ostali mogući slučajevi raskida ugovora mogu se uključiti u njegov sastav prilikom sastavljanja i usuglašavanja sadržaja dokumenta.

    Što učiniti ako upravitelj ne obavlja svoje funkcije?

    Događa se i da novi upravitelj imovine nepošteno i neprofesionalno obavlja svoje neposredne dužnosti. Ove radnje mogu biti izravno kršenje postojećeg ugovora i smatrati se osnovom za njegov raskid uz nastanak troškova i kazni, koji će biti nadoknađeni iz džepa istog upravitelja. Ne kaže uzalud poslovica “uzeo tegljaču, ne govori da nije teška”!

    Osnivač ima pravo od upravitelja imovine zahtijevati pridržavanje uvjeta navedenih u ugovoru. Često upravitelj mora podnijeti izvještaj osnivaču o provedenim aktivnostima. Takvo izvješće podnosi se na vrijeme i redoslijed podnošenja također treba biti naveden u ugovoru. U prvoj vrsti odgovornosti dodjeljuje se odgovornost povjerenika, predviđena stavkom 1. čl. 1022 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

    Navedenom normom propisano je da povjerenički upravitelj, koji tijekom povjereničkog upravljanja imovinom nije iskazao dužnu brigu za interese korisnika ili osnivača uprave, korisniku naknadi dobit izgubljenu tijekom povjereničkog upravljanja imovinom, i osnivač uprave - šteta uzrokovana gubitkom ili oštećenjem imovine, uzimajući u obzir njezino prirodno trošenje. , kao i izgubljena dobit (stavak 1. stavak 1. članak 1022. Građanskog zakonika Ruske Federacije Federacija).

    Ako stečajni upravitelj uspije dokazati da su gubici nastali zbog prisutnosti faktora više sile, ili je ova ili ona aktivnost korisnika ili osnivača spriječila da se to dogodi.

    Kako kažu, u potrazi za profitabilnim raspolaganjem imovinom sva su sredstva dobra. Predloženo vrste organizacija koje pružaju upravljanje nestambenim nekretninama imaju svoje prednosti i mane. Za ugovore i dokumentaciju možemo reći da su standardni i tipski. Zakon je zakon i ne razlikuje se u posebnoj fantaziji. Ali ako imate nekoliko nestambenih prostorija u MKD-u (stambena zgrada), onda bi oni mogli poslužiti i vama i organizaciji koja upravlja samo u korist. Doista, u naše doba ništa poput nekretnina nije zlata vrijedno.

    Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

Što je? Prostorije HOA trebale bi uključivati ​​predmete koji su u njegovoj bilanci, ali nisu u osobnom vlasništvu članova organizacije. Prostori se klasificiraju kao partnerstvo ako:

Postoji jasna razlika između imovine vlasnika stanova i imovine stambenih zajednica. Stanovnici ne odgovaraju svojom imovinom za zlouporabu zajedničke imovine, a prostorom HOA može se raspolagati putem skupštine.

Što organizacija posjeduje u stambenoj zgradi?

Uprava može dati u zakup prazne prostorije za trgovačke i druge površine ili za reklamne panoe. Izgradnja novih prostora također podrazumijeva njihov naknadni prijenos u najam radi ostvarivanja prihoda.

REFERENCA! Objekti se mogu dati u najam odlukom upravnih tijela stambene zajednice samo ako ugovor o najmu koji se sklapa ne krši prava i interese vlasnika stanova koji žive u kući (članak 4., članak 36. LC RF).

Članak 36. stavak 4. LC RF. Vlasništvo nad zajedničkom imovinom vlasnika prostorija u stambena zgrada

Zemljišna čestica na kojoj se nalazi ova kuća, s elementima uređenja i krajobraznog uređenja, drugi objekti namijenjeni održavanju, radu i poboljšanju ove kuće, a nalaze se na navedenoj zemljišnoj čestici. Granice i veličina zemljišne čestice na kojoj se nalazi stambena zgrada utvrđuju se u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o urbanizmu.

Možete ostvariti prihod od poslovanja zajedničkih nekretnina organiziranjem pomoćnih prostorija i radionica za stalno zaposlene koji na komercijalnoj osnovi popravljaju imovinu vlasnika stanova.

Kako sklopiti ugovor o najmu zajedničkih prostorija?

Da biste ostvarili dodatni prihod od iznajmljivanja zajedničkih prostorija, morate:

  1. utvrditi popis prostora HOA koji se mogu iznajmiti;
  2. postaviti buduću najamninu;
  3. predstaviti projekt zakupa na glavnoj skupštini;
  4. nakon odobrenja projekta glasovanjem, traženje potencijalnih stanara;
  5. pregovarati sa stanarima i sklapati ugovore;
  6. registrirajte ugovor o najmu s vlastima Rosreestra.

Prije svega potrebno je provjeriti prostore koji se nalaze u bilanci stambene zajednice, njihovo stanje i dokumentaciju. Važno je osigurati da imate:


U nedostatku posljednjeg dokumenta, nemoguće je dati bilo koju površinu u zakup. Ako se prazna nekretnina nalazi na području HOA, ali joj ne pripada, tada je potrebno registrirati prava na nju kontaktiranjem vlasti Rosreestra s dostupnim dokumentima za ta područja.

Uz dokumente mora biti priložena potvrda katastarske komore o granicama zemljišnih čestica uz kuće stambene zajednice.

VAŽNO! Ako nakon osnivanja partnerstva dio prostora koji se nalazi na njegovom području ima obilježja zajedničke imovine, ali ga i dalje koriste treće osobe, upravni odbor ima pravo prisiliti takve osobe da napuste prostor ili odrediti najamninu.

Nakon pripreme prostora, potrebno je provesti marketinško istraživanje koje će pomoći u određivanju prosječne tržišne cijene najma objekata. ove vrste i sezonska dinamika takve vrijednosti.

Za sastavljanje ugovora o najmu, bolje je uzeti standardni ugovor i modificirajte ga kako bi odgovarao vašim okolnostima. U ugovoru je obavezno navesti:


Na sastanku bi trebao biti predstavljen projekt gospodarske aktivnosti od iznajmljivanja prostora, s popisom očekivanih prihoda i smjerovima za njihovo korištenje (na primjer, za otplatu dugova dobavljačima resursa ili za poboljšanje teritorija).

Glavna skupština može ili odobriti iznos najamnine i sklopiti ugovor s određenim najmoprimcem ili oglašivačem, ili ovu aktivnost povjeriti upravi, uključenom upravitelju ili izvođaču radova (u slučaju velikih stambenih zajednica s velikim brojem prostora za iznajmljivanje ).

REFERENCA! U većini stambenih zajednica na skupštini se donosi gornja i donja granica visine najamnine, unutar koje odbor na temelju rezultata pregovora određuje cijenu za pojedinog najmoprimca.

Ova mjera je neophodna kako bi se zaštitili vlasnici zajedničke imovine od nepromišljenih radnji odbora, bez sazivanja sastanka za potpisivanje svakog ugovora.

Ako je ugovor sklopljen na razdoblje od jedne godine, mora se registrirati u Rosreestru. Za registraciju, član uprave koji je sklopio ugovor treba kontaktirati Rosreestr sa sljedećim dokumentima:


Ugovor se registrira u roku od pet radnih dana. Da se ugovor o najmu ne bi registrirao, potrebno ga je sklopiti na rok od 11 mjeseci ili kraće.

Za zakonitost primljenih prihoda, predsjednik stambene zajednice ili njegov računovođa moraju jednom godišnje podnijeti izvješće o primljenim prihodima od najma porezna služba i plaćaju porez na dohodak.

Kako teče održavanje predmeta zajedničke uporabe?

Obavljanje poslova održavanja zajedničke imovine organizira uprava ortačkog društva, a mogu se obavljati:

  • od strane članova HOA;
  • stalni zaposlenici;
  • uključene organizacije.

Članovi stambene zajednice, ako imaju odgovarajuće kvalifikacije, mogu kombinirano izvoditi radove na popravcima zgrada. Ako je stambena struktura velika i uključuje nekoliko kuća, tada se za održavanje zajedničke imovine održava stalno osoblje (električari, vodoinstalateri itd.), koji po potrebi obavljaju rutinske poslove.

Ako su radovi privremeni ili sezonski (na primjer, uređenje okoliša ili veliki popravci), tada se sklapa ugovor s ugovornom tvrtkom za njihovu provedbu.

REFERENCA! Određivanje iznosa doprinosa stanara-članova HOA i postupak prikupljanja takvih doprinosa u nadležnosti je sastanka sudionika stambene zajednice i odlučuje se glasovanjem (dio 4, stavak 2, članak 145 LC RF ).

Nakon utvrđivanja iznosa obveznih doprinosa, djelatnici računovodstva vlasnicima stanova poštom dostavljaju uplatnice za plaćanje. Plaćanje za tekuće popravke dio je plaćanja za stanovanje (klauzula 1, članak 154 Stambenog zakona Ruske Federacije).

Plaćanje za održavanje i popravak zajedničkih nekretnina odgovornost je vlasnika stana, u skladu s dijelom 5. stavkom 2. čl. 153 ZhK RF.

Obveza plaćanja doprinosa za veće popravke vlasnika stana nastaje od vlasnika, počevši od osmog mjeseca vlasništva stana, ali vlasti subjekta federacije imaju pravo utvrditi više rani termin plaćanje.

Zaključak

Dakle, prostori u vlasništvu stambene zajednice uključuju sve nekretnine koje nisu u osobnom vlasništvu građana i nalaze se unutar granica teritorija HOA. Takvi se prostori mogu koristiti kao pomoćne prostorije za osoblje HOA-a ili iznajmljivati ​​radi ostvarivanja dobiti usmjerene na održavanje zajedničke imovine i režijske troškove, čime se smanjuju obvezni doprinosi članova stambene zajednice.

Zajednička imovina je ona koja služi za opsluživanje dvaju ili više prostorija.

Zajedničku imovinu rezidenata MKD čine:

  • dizala, hodnika, stubišta, podruma i tavana;
  • prostori namijenjeni zadovoljavanju društvenih i kućanskih potreba;
  • inženjerska i tehnička oprema smještena unutar i izvan prostora;
  • krovovi i tehničke ograde;
  • domaći teritorij.

Referenca! Tijekom vremena, korištenjem ciljanih doprinosa građana koji su i nisu članovi ortačkog društva, u MKD-u se mogu stvoriti novi objekti zajedničke javne imovine, na primjer, sportsko ili dječje igralište. Odluka o stvaranju nove nekretnine donosi se na sastanku članova HOA.

Odgovornosti za održavanje zajedničke imovine

Kako bi ispunili obveze održavanja zajedničke imovine, vlasnici nekretnina mogu postati članovi HOA ili moraju sklopiti ugovor s udrugom vlasnika stanova, na temelju kojeg se sva prava za provođenje takvih radnji delegiraju organizaciji.

U ugovoru stoji da financijski teret za opsluživanje zajedničke imovine snose peći vlasnika, bez obzira na njihovo članstvo u HOA-u, razmjerno udjelu vlasništva.

Građanima koji nisu članovi društva naplaćuju se samo troškovi održavanja imovine. Računi za stjecanje novih nekretnina odn dodatne usluge, primjerice, za zaštitu dvorišta ili parkirališta nečlanovi HOA nisu dužni plaćati.

Visina isplate utvrđuje se procjenom prihoda/rashoda koja se usvaja na glavnoj skupštini. Prema Pravilima usvojenim Uredbom Vlade Ruske Federacije br. 491, iznos redovitih uplata određuje glavna skupština i obvezan je za sve.

U području održavanja zajedničke imovine HOA obavlja sljedeće poslove:

  • zastupa interese vlasnika;
  • obavlja poslove u okviru povelje;
  • sklapa ugovore s organizacijama za održavanje i popravak;
  • kontrolira izvršenje klauzula propisanih u sklopljenim ugovorima;
  • odabire tvrtke za pružanje usluga i resursa;
  • prima doprinose i uplate režija;
  • prenosi sredstva po ugovorima;
  • vrši obvezna plaćanja;
  • utvrđuje predračun i urednost plaćanja vlasnika;
  • zahtijeva pravovremeno plaćanje;
  • osigurava zajedničku imovinu.

Održavanje zajedničke imovine: što uključuje?

Prema članku 151. LC RF, imovina samog partnerstva je pokretna i nepokretna imovina koja se nalazi unutar i izvan kuće:

HOA ima pravo stjecati imovinu na teret članarine, ako se takvo stjecanje provodi radi postizanja statutarnih ciljeva organizacije.

Bilješka! Ortakluk nema mogućnost otuđivanja, a time ni stjecanja zajedničkog vlasništva. Međutim, odlukom glavne skupštine takva se imovina može prenijeti na korištenje partnerstvu.

Svako stjecanje nove pokretne imovine od strane HOA bilježi se u knjigovodstvena knjiženja te ima dokumentarnu potporu i potvrdu (ček, ugovor i sl.). Vlasništvo nad nekretninom upisuje se u odgovarajuće isprave o vlasništvu, gdje je partnerstvo označeno kao vlasnik.

Na raspolaganje HOA može se steći imovina koja je pripadala vlasnicima, ali za korištenje u druge svrhe osim stanovanja. Na primjer, to mogu biti razni nestambeni prostori u prizemlju, koji su korišteni za opremanje trgovina, ljekarni, ateljea itd.

Soba za sastanke

Prostor u kojemu obavlja rad uprava i poslužno osoblje može biti izdvojen iz dijela zajedničkog vlasništva. Ovu odluku donose svi vlasnici. Teritorij se može dodijeliti u hodniku, podrumu, na tehničkom katu ili se može kupiti zasebna soba u kući na račun članova HOA.

Soba mora imati pristup električnoj i toplinskoj mreži, objekte za pohranu dokumentacije(ugovori, financijska izvješća), ovisno o dostupnosti blagajna za primanje doprinosa i uplata – sigurnosni sustav.

Odnosi između vlasnika nestambenih prostora i partnerstva

Složenost odnosa između HOA i vlasnika nestambenih prostora leži u nekim proturječjima sadržanim u regulatornim pravnim aktima.

S jedne strane, Zakon o stanovanju definira pravo zajedničkog vlasništva nad nestambenim prostorom. S druge strane, u Dekretu Vrhovnog suda Ruske Federacije N3020-1 "O razgraničenju državne imovine" iz 1991. , Ukaz Predsjednika Ruske Federacije br. 2284 od 24. prosinca 1993. i Ukaz Predsjednika Ruske Federacije br. 1535 od 22. srpnja 1994. , kaže se da se takvi prostori prenose u vlasništvo uprave mjesto i može se privatizirati.

Često se takve prostorije ne mogu odvojiti od zajedničke imovine., budući da često sadrže komunikacijsku i inženjersku opremu, čiji je rad usmjeren na održavanje kuće. Zatvaranje slobodnog pristupa njima za rutinske ili hitne poslove može biti predmet spora između HOA i vlasnika.

Postavlja se puno pitanja o sudjelovanju vlasnika nestambenih prostora u općim kućnim troškovima za njegovo održavanje. U tom slučaju vlasnik nestambenog prostora mora potpisati ugovor s HOA-om o pravu na sudjelovanje u korištenju i troškovima ili za upravljanje zajedničkom imovinom.

Stambeni zakonik u tom smislu obvezuje sve vlasnike stambenih i nestambenih prostora, bez obzira koriste li zajedničku imovinu ili ne, da snose jednaki teret održavanja nekretnine.

Referenca! Visina plaćanja za održavanje zajedničke imovine može se utvrditi na glavnoj skupštini. Može biti proporcionalan udjelu svakog vlasnika ili imati koeficijent množenja u odnosu na vlasnike nestambenih prostora.

Sklapanje sporazuma

Ugovor između HOA i vlasnika nestambenog prostora ima nešto drugačiji oblik od onog koji se sklapa između partnerstva i vlasnika stambenog prostora koji nije član HOA.

Ugovor mora sadržavati sljedeće obvezne odredbe:

  • prijenos imovine u zajedničkom vlasništvu;
  • popis usluga koje se pružaju u svrhu održavanja zajedničke imovine;
  • određivanje troškova održavanja kuće.

Ugovor treba jasno navesti sljedeće točke:

Kako registrirati nestambene prostore u vlasništvu HOA?

Kao što je već spomenuto, partnerstvo može djelovati kao vlasnik nekretnine, uključujući nestambene prostore, ali samo ako ih je steklo kao rezultat darivanja, kupnje i sličnih radnji opisanih Građanskim zakonikom Ruske Federacije. .

Kako HOA može postati vlasnik zajedničke imovine, čak i ako je nestambena? U tom slučaju samo sastanak svih vlasnika zajedničke imovine može odlučiti da se ta nekretnina proda HOA-u. Svi odnosi između vlasnika, bez obzira na njihovo sudjelovanje u HOA, regulirani su saveznim zakonima, Zakonom o stanovanju i uredbama Vlade.

Da biste izbjegli trvenja i tužbe, sve operacije koje provodi HOA moraju se provoditi uz odobrenje vlasnika. Odnosi s vlasnicima nestambenih prostora uspostavljaju se na temelju sklopljenih ugovora o pružanju javnih usluga i sudjelovanju u održavanju zajedničke imovine.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

Pozdrav Galina!

Nakon čitanja dopisivanja odlučio sam nešto ispraviti i dopuniti.

Pišeš da:

Plaćam HOA mjesečnu naknadu za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade, ali HOA smatra ovu naknadu nedovoljnom. Imamo jednu adresu, kuća s trgovinom smatra se jednim kompleksom prema BTI dokumentima
Galina

To znači da ste isti vlasnik prostora u stambenoj zgradi kao i svaki drugi vlasnik, te imate potpuno ista prava i obveze kao i svaki drugi vlasnik (primjerice, stanova).

Usput, također imate pravo biti članom HOA i biti birani u Upravni odbor HOA. Ako je površina lokala dovoljno velika u odnosu na ukupnu površinu stanova, tada ćete imati dobar broj glasova na skupštini vlasnika. Pa to je riječ...

Od 01.01.2017., u skladu s izmjenama u stavku 6. Pravila za pružanje komunalnih usluga vlasnicima i korisnicima prostora u stambenim zgradama i stambenim zgradama, odobrenih Uredbom Vlade Ruske Federacije od 05. 06/2011 br. 354, vlasnici nestambenih prostora moraju sklopiti ugovore o opskrbi resursima izravno s organizacijama za opskrbu resursima. Koliko sam shvatio iz korespondencije, već imate takav izravni ugovor s davateljem resursa (ako još niste, preporučam da ga zaključite što je prije moguće uz proširenje njegovog učinka na pravne odnose od 01.01.2017. ). Nakon dogovora s osobom za resurse, apsolutno se ne biste trebali brinuti o tome kako komunikacija napreduje, tko je vlasnik komunikacije, je li njihov prijevod dogovoren ili ne. Neka te probleme riješi resursni radnik s HOA. Postoje, u principu, samo dvije mogućnosti, a obje opcije ne utječu na vas:

  1. Ili su komunikacije zajedničko vlasništvo vlasnika kuće.
  2. Ili su komunikacije tuđe (ali ne vaše) vlasništvo, moguće bez vlasnika.

Opcija bi na vas mogla utjecati samo ako su komunikacije vaše osobno vlasništvo, što nije slučaj. Stoga nije jasno kako možete zahtijevati uklanjanje komunikacija ako one nisu vaše osobno vlasništvo?! Neka to bude glavobolja za HOA i resursnog radnika, ali ne i za vas. Nitko vas nema pravo isključiti.

Naknada mora biti razumna. Ako smatrate da naknada nije opravdana, možete se obratiti tijelu za regulaciju tarifa s prigovorom na nerazumno povećanje tarife.
Karavaytseva Elena

Ovdje je Elena Karavaytseva pogriješila, jer ovlasti regulatornih tijela za cijene (tarife) ne uključuju provjeru i bilo kakvu kontrolu razine plaćanja za održavanje zajedničke imovine. Tako da je besmisleno ići tamo. Naknadu za održavanje i popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi određuju upravna tijela HOA, ali ta bi naknada trebala biti ista (u rubljima / m2) i za vlasnike stanova i za vlasnike nestambenih prostora . Ne bi trebalo biti diskriminacije. Dakle, bez obzira jeste li član HOA ili ne, vi na temelju članka 143.1 Stambenog zakona Ruske Federacije ima pravo upoznati se sa zapisnicima općih skupština članova HOA, sjednicama odbora HOA. Neka pokažu protokol kojim se utvrđuje naknada, pa čak i dokumente koji potvrđuju rezultate glasovanja (i s njima se imate pravo upoznati). Također, na temelju istog članka 143.1 ZK RF, imate pravo zahtijevati da se HOA upozna s tehničkom dokumentacijom za stambenu zgradu.

S poštovanjem, Oleg Ryabinin.

Sve više stanovnika stambene zgrade organizirati udruge vlasnika kuća. S tim u vezi, postavlja se pitanje da li je potrebno pristupiti takvoj zajednici. Prije svega, morate razumjeti kako vlasnici komuniciraju s HOA-om.

Kako je HOA međusobno povezan s vlasnicima prostora?

Zajednicu vlasnika stanova osnivaju vlasnici prostora stambene zgrade radi samostalnog upravljanja zajedničkom imovinom kuće. Prema članku 136. Stambenog zakona Ruske Federacije, moguće je stvoriti takvu neprofitnu organizaciju samo ako se s time slaže najmanje polovica vlasnika MKD-a.

Zbog činjenice da HOA samostalno upravlja kućom u sektoru stambenih i komunalnih usluga, stanovnici mogu racionalno koristiti sredstva za poboljšanje životni uvjeti. Partnerstvo obavlja niz funkcija, kao što su:

  • korištenje zajedničke imovine jedne ili više stambenih zgrada;
  • stvaranje posebnih fondova za prikupljanje sredstava za popravke doma;
  • provođenje aktivnosti usmjerenih na oplemenjivanje MKD i lokalnog prostora;
  • prikupljanje sredstava od stanovnika kao plaćanje komunalnih usluga koje su im pružene, kao i razne vrste dobrovoljnih priloga;
  • sklapanje relevantnih sporazuma s organizacijama koje pružaju resurse;
  • pružanje javnih usluga stanovnicima MKD;
  • vođenje evidencije o svim prihodima i rashodima organizacije.

Popis funkcija koje zajednica obavlja tu ne završava. HOA provodi mnogo više akcija usmjerenih na poboljšanje životnih uvjeta građana.

Vlasnici kuća imaju pravo sami odlučiti hoće li se pridružiti HOA ili ne. Osim toga, mogu:

  • glasovanjem biraju odbor zajednice i njenog predsjednika;
  • sudjeluju u aktivnostima organizacije, donoseći odluke na sastancima;
  • kontrolirati financijske aktivnosti partnerstva;
  • vrši dobrovoljnu i obveznu članarinu;
  • istupiti iz članstva Zajednice po svojoj volji na temelju molbe.

Drugim riječima, vlasnici prostora mogu aktivno sudjelovati u partnerstvu za poboljšanje svog doma i okolnog područja.

Kako udruge vlasnika stanova i vlasnici prostora međusobno djeluju?

HOA može uključivati ​​i stambene i nestambene prostore. I u prvom i u drugom slučaju organizacija je u interakciji s njihovim vlasnicima.

nestambeni prostori

Nestambeni prostor definiran je kao samostalni objekt. Međutim, općenito se ne mogu odvojiti od zajedničke imovine. Vlasnici mogu postati članovi zajednice ako žele. Vlasnici koji nisu članovi zajednice sklapaju s njom ugovor kojim utvrđuju udio vlasnika u zajedničkoj stvari i troškove njezina održavanja. Naknada za održavanje zajedničke imovine za vlasnike nestambenih prostora obračunava se na isti način kao i za vlasnike stanova.

Bilješka! Ugovor je potpisan kako bi se spriječili problemi s pristupom nestambenim prostorijama. Najčešće to uključuje tavane i podrume, gdje se mogu nalaziti komunikacije i oprema. Ali po zakonu imaju status autonomnih. Zbog toga HOA mogu imati problema s pristupom komunikacijama potrebnim za održavanje života cijelog MKD-a ako se nalaze u prostoriji u vlasništvu privatne osobe.

Životni prostori

Zakonski, nema razlike u statusu stambenog i nestambenog prostora koji je dio zajedničke imovine MKD-a. Postupak interakcije partnerstva s vlasnicima ovisi o tome jesu li oni njegovi članovi ili ne. Dakle, članovima HOA-a smatraju se osobe koje su dio neprofitne organizacije. S druge strane, sklapaju se odgovarajući ugovori s osobama koje ne žele sklopiti partnerstvo. Obje kategorije imaju posebna prava i obveze. Na primjer, održavanje zajedničke kuće je odgovornost članova zajednice i ljudi s kojima se sklapaju ugovori.

Prava i obveze vlasnika prostorijamau odnosu na HOA

Svaki vlasnik MKD kojim upravlja partnerstvo ima posebna prava i obveze.

Životni prostori

Vlasnici stanova u stambenoj zgradi, koja je pod kontrolom HOA, imaju pravo na:

  • donositi odluke vezane za upravljanje MKD glasovanjem na skupovima zajednice;
  • nadzor nad kvalitetom pruženih usluga;
  • zajamčena zaštita njihovih zakonskih prava;
  • postavljanje zahtjeva za uklanjanje kršenja;
  • dobivanje različitih vrsta informacija vezanih uz aktivnosti organizacije;
  • pristupanje ili napuštanje partnerstva po želji;
  • nadzor nad financijskim aktivnostima zajednice;
  • korištenje zajedničke imovine.

Stanovnici imaju i određene obveze. To uključuje:

  • pravovremeno plaćanje komunalnih usluga;
  • naknada za održavanje zajedničke imovine;
  • plaćanje obveznih članarina (samo za članove udruge);
  • pružanje potrebnih dokumenata zajednici.

nestambeni prostori

Prava i obveze vlasnika nestambenih prostora ne razlikuju se od gore navedenih. Zakon takve osobe štiti, izjednačavajući ih u pravima i obvezama s vlasnicima stambenih prostora.

Dokumenti za HOA od vlasnika

Vlasnik mora HOA-i dostaviti sljedeće dokumente:

  • dokument koji potvrđuje pravo vlasništva;
  • izvod iz državnog registra.

Važno! Ukoliko osoba podnosi prijavu putem zakonskog zastupnika, tada će Vam trebati identifikacijski dokument ovlaštene osobe i punomoć ovjerena u skladu s važećim zakonom.

Svaka osoba može samostalno odlučiti hoće li postati članom udruge vlasnika stanova ili ne. Odbijanje pridruživanja organizaciji ne oslobađa ga plaćanja komunalnih računa, a također ga ne oslobađa obveze plaćanja naknade za održavanje zajedničke imovine.