فروش ملک tszh. انجمن های صاحبان خانه و صاحبان اماکن مسکونی و غیر مسکونی چگونه با هم تعامل دارند؟ قرارداد شامل چند بخش است

طبق قانون مدنی فدراسیون روسیه مدیریت عملیاتی املاک مسکونی یک حق مالکیت محدود استکه ماهیت آن تفویض اختیار مالک محل یا ساختمان از وظایف مالکیت و استفاده از املاک و مستغلات در چارچوب سند تشکیل دهنده مورد تایید وی به شخص یا سازمان دیگری (امین) است.

بر اساس این حق، چنین اموال غیرمنقول توسط مدیر به تشخیص خود قابل تصرف نیست. استفاده از آن فقط برای مقاصد صنعتی برای ایجاد یک محصول یا خدمات امکان پذیر است.

HOA

HOA (انجمن صاحبان خانه). مالک اماکن غیرمسکونی بر اساس قانون مسکن و قانون «انجمن های مالکان» مالک سهمی از ملک است.

هدف از ایجاد انجمن صاحبان خانه (HOA) مدیریت اموال مشترک خانه و انجام فعالیت هایی برای ایجاد، نگهداری، حفظ و افزایش چنین اموالی است. خدمات رفاهی، اجرای سایر فعالیت ها با هدف دستیابی به اهداف مدیریت MKD یا استفاده مشترک از اموال مالکان (قسمت 1 ماده 135 LC RF).

HOA می تواند در مورد فعالیت های اقتصادی (ساختمان ها، گسترش اماکن مشترک) تصمیم گیری کند.مدیریت وجوه مالکانی که برای نگهداری اموال خانه مشترک (پرداخت ها و مشارکت ها)، استخدام کارمندان یا شرکت هایی که سیستم ها و ارتباطات را تعمیر و نگهداری می کنند، اهدا می کند.

مزایای HOA:

• کلیه تصمیمات در مورد اداره اموال خانه یا سایر مسائل سازمانی با رای اکثریت ساده آرا اتخاذ می شود. آن ها صاحبان خود خالقان فعال سرنوشت خود هستند.
• امکان اجاره مکان فوقانی غیر مسکونی و طبقات زیرزمین پایین جهت فعالیت تجاری و همچنین فروش دیوارهای خالی منزل جهت قرار دادن تبلیغات شهری.

• بدهی قبوض آب و برق روی تمام مستاجران دیگر "پراکنده" است. مدیریت HOA نمی‌تواند و حتی دارای اهرم‌های اخلاقی و قدرتی نیست که در صورت عدم تمایل شخص به انجام آن داوطلبانه، متخلف بدخواه را وادار به پرداخت طبق فیش کند.
• کسر تعمیرات اساسی در رسید صاحبان HOA نمی تواند مبلغی را فراهم کند تا واقعاً یک تعمیر جدی و با کیفیت خانه انجام شود (ما در مورد اینکه آیا صاحبان اماکن غیر مسکونی ملزم به پرداخت قبوض برای تعمیرات اساسی هستند صحبت کردیم. MKD). بنابراین وجوه HOA باید شروع به پس انداز کند، در حالی که هنوز فرصتی برای ویران شدن نداشته است.

مزایای این شکل از مدیریت دارایی آشکار است. اما عیب آن این است که املاک و مستغلات متعلق به افرادی با ذهنیت ها و جهان بینی های مختلف است که نظرات متفاوتی در مورد درستی، ارزش و مصلحت یک تصمیم دارند. اما با این حال انتخاب نهایی توسط اکثریت مالکان انجام می شود و برای همه واجب است. در میان معایب، می توانید یکی دیگر را مشخص کنید - غیرحرفه ای بودنخود مستاجران را مدیریت می کنند.

ZhSK

تعاونی مسکن و ساختمان یکی از انواع تعاونی های مصرف کننده است (بند 4 ماده 110 قانون مسکن فدراسیون روسیه). تعاونی های مصرف کننده شامل انجمن های داوطلبانه شهروندان و اشخاص حقوقی بر اساس عضویت آنها به منظور برآوردن نیازهای مادی و سایر شرکت کنندگان با ترکیب سهام اموال توسط اعضای آن است (بند 1 ماده 116 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

هدف از ایجاد تعاونی ساخت و ساز مسکن، ساخت (یا بازسازی) و متعاقب آن نگهداری یک ساختمان آپارتمان در راستای منافع اعضای آن است. ZhSK مانند سایر تعاونی های مصرف کننده یک سازمان غیرانتفاعی است (ماده 116 قانون مدنی فدراسیون روسیه) و فعالیت های کارآفرینی انجام نمی دهد.

یک تعاونی مسکن می تواند نه تنها توسط صاحبان محل ایجاد شود، شرط اصلی معرفی یک سهم است که به یکی از محل های خانه حق مالکیت می دهد.

حداقل پنج شهروند یا سازمان حق دارند یک تعاونی ساخت و ساز مسکن برای ساخت و ساز و نگهداری بیشتر یک ساختمان مسکونی سازماندهی کنند (بند 1 ماده 112 LC RF).

سند تشکیل دهنده تعاونی مسکن معمولاً حاوی اطلاعاتی است (ماده 113 قانون مسکن فدراسیون روسیه):

از مزایای HSC می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مشارکت سهامدار در تصمیم گیری مجامع عمومی و مشارکت مستقیم در ساخت و ساز و سرنوشت خانه خود.
• در صورت ورشکستگی توسعه‌دهنده، اعضای تعاونی مسکن می‌توانند به طور مستقل ساخت خانه را تکمیل کنند و دوباره در این مورد "تکثیر کنند".
• ارزش پایین سهم در مرحله اولیه ساخت خانه.

• حتی یک بانک برای یک آپارتمان در ساختمانی که توسط تعاونی مسکن اداره می شود وام مسکن نمی دهد.
• اندازه سهم ممکن است در آینده افزایش یابد (بسته به وضعیت اقتصادی کشور، بحران ها). فراموش نکنید که یک سهم فقط یک پیش پرداخت است که ممکن است تعداد بیشتری از آن در فرآیند ساخت وجود داشته باشد.
• با وجود سهم، شخص نمی تواند مالک کامل باشد. در نتیجه، آپارتمان می تواند "طلایی" شود.

مالکان چندگانه

چنین روشی مانند مدیریت چندین مالک یک ساختمان غیر مسکونی با تعداد کمی از صاحبان محل امکان پذیر است. تمام هزینه ها به نسبت مساوی بین خود تقسیم می شوند، این نوع مدیریت موثرترین و کم هزینه ترین خواهد بود. آنها به طور مستقل طیف وسیعی از مسائل را حل می کنند، از استخدام و اخراج پرسنل تعمیر و نگهداری گرفته تا تصمیم گیری در مورد انجام و سازماندهی تعمیرات اساسی ساختمان.

بعلاوه: مشکلات به سرعت حل می شوند (هر چه تعداد طرفین کمتر باشد، توافق بین آنها برای آنها آسان تر است).

منهای: علایق و نیازهای گروه محدودی از مردم در نظر گرفته می شود.

چگونه مالک محل یا ساختمان می تواند با شرکت مدیریت، HOA، تعاونی مسکن قرارداد منعقد کند؟

قرارداد مدیریت املاک غیرمسکونی یک سند رسمی است که به منظور کنترل رابطه بین مالک و سازمانی که منابع آب و برق را ارائه می دهد تنظیم و امضا می شود (صاحبان اماکن غیر مسکونی از چه خدماتی می توانند استفاده کنند و با چه نرخ هایی دارند). به آنها گفتیم).

به منظور حل و فصل و رفع اختلاف و مسئولیتی که برای مالک و سازمان مدیریت در رابطه با یکدیگر ایجاد می شود، قراردادی منعقد می شود. اگر وجود نداشته باشد، صاحب فضای تجاری هزینه خدمات را با همان نرخ ساکنان خانه پرداخت می کند. همچنین بار حفظ اموال خانه مشترک را بر عهده دارد.

توجه!طبق قانون، هیچ شکل خاصی از قرارداد برای صاحبان اماکن غیر مسکونی در فدراسیون روسیه وجود ندارد. اما توافق نامه مدیریت برای یک ساختمان آپارتمانی (به عنوان مثال) باید حاوی مقرراتی باشد که به طور خاص به صاحبان اماکن غیر مسکونی در آن مربوط می شود.

صاحب املاک تجاری باید با سازمان های تامین منابع قراردادهای کتبی منعقد کند. او همچنین متعهد می شود که با یک اپراتور منطقه ای توافق نامه ای برای حذف MSW (ضایعات جامد شهری) منعقد کند. این الزام در بند 14 بند «پ» بند 31 و بند 9 جزء «ک» بند 148 (22) آیین نامه شماره 354 پیش بینی شده است.

قرارداد شامل چند بخش است:

برای انعقاد قرارداد با بریتانیا، مالک باید مدارک زیر را ارائه دهد:

• کپی توافقنامه با RSO. مالک باید ظرف 5 روز پس از انعقاد خود آنها را ارائه دهد، در صورتی که واقعیت هنوز اتفاق نیفتاده باشد.
• حجم منابع صرف شده توسط مالک اماکن غیر مسکونی (برق، آب، گاز و غیره). صاحبان اماکن غیر مسکونی ملزم به ارائه این داده ها به همان شیوه و شرایطی هستند که برای ارائه شهادت به IPU توسط مصرف کنندگان خدمات آب و برق (بند 18 آیین نامه شماره 354) تعیین شده است.
• حجم خدمات برای درمان MSW، ارائه شده برای یک دوره زمانی خاص. مالک باید این اطلاعات را ظرف 3 روز کاری ارائه کند (بند 4 بند 148 آیین نامه شماره 354).

سند در دو نسخه تنظیم شده است: برای هر طرف یکی

مدت اعتبار واقعی قرارداد از 1 تا 5 سال است. اگر در طول این مدت هیچ مشکلی در اجرای شرایط قراردادها توسط مالک وجود نداشته باشد، چنین توافقی به طور خودکار تمدید می شود.

هنگام انعقاد قرارداد با HOA، در سند ذکر شده و نشان داده شده است:

مواردی وجود دارد که HOA با وجود عضویت آنها در مشارکت، نرخ تعرفه آب و برق را برای مالک فضای تجاری به میزان متورم افزایش می دهد.

قرارداد با HOA در دو نسخه امضا شده استو با امضای دفتر نمایندگی عالی HOA (رئیس).

در قرارداد با تعاونی مسکن، تمامی بندها مانند HOA «یک به یک» خواهد بود.

توجه!ثبت قرارداد مدیریت امانت املاک مانند سایر معاملات املاک الزامی است. ثبت نام منوط به انتقال حقوق خواهد بود.

در این مورد، اگر قرارداد مدیریت امانت با تخلف تنظیم شده باشد، نامعتبر تلقی می شود.

ثبت قرارداد در Rosreestr نیز ساده ترین نیست. در صورتی که الزامات قانونی در نظر گرفته نشود، بسته اسناد به طور کامل مونتاژ و آماده نشده باشد، ممکن است از تمایل مالک خودداری شود. در این صورت مبلغ هزینه پرداختی قابل استرداد نیست و زمان صرف شده در دسترس است.

برای ثبت حقوق دولتی، لازم است:

• گذرنامه، اگر نماینده قانونی، سپس وکالتنامه.
• اگر متقاضی یک شخص حقوقی باشد، اسناد تشکیل دهنده (یا رونوشت های محضری آنها) و همچنین سندی که در آن صلاحیت این شخص برای انجام معاملات با اموال خاص مشخص و تأیید شده است.
• سندی که پرداخت هزینه دولتی را تأیید می کند.
• اسناد قانونی برای ملک

مهلت ثبت نام

برای ثبت نام دولتی از حق املاک و مستغلات برای اشخاص حقیقیوظیفه دولتی را به مبلغ 2000 روبل تعیین کرد. ، برای سازمان ها - 22000 روبل. (فرعی 22، بند 1، ماده 333.33 قانون مالیات فدراسیون روسیه).

کل دوره ثبت نام ایالتی و انتظار برای صاحب جدید حقوق 7 روز کاری است. کوتاه شدن شرایط ثبت معامله نیز امکان پذیر است. اگر معامله بر اساس اسناد محضری انجام شود، 4 روز کاری با احتساب روز دریافت اسناد.

تنظیم و محتوای قراردادها

این فرم و محتوا برای همه انواع سازمان های مدیریتی به استثنای یکسان خواهد بود ویژگیهای فردیطرفین و موضوع منشأ حق.

1. این باید به صورت کتبی و مطابق با الزامات مربوط به قراردادهای فروش املاک منعقد شود و شخصاً توسط هر دو طرف امضا شود.
2. طرفین قرارداد باید سند انتقال یا سند دیگری در مورد انتقال واقعی املاک به مدیریت امانت تنظیم کنند. این روش با ثبت نام دولتی به پایان می رسد. شایان ذکر است که این قرارداد مدیریت امانی ملک نیست که مشمول ثبت است، بلکه انتقال ملک است.
هنر 450 قانون مدنی فدراسیون روسیه).

مبنای چنین تصمیمی ممکن است نقض فاحش شرایط قرارداد توسط طرف دیگر باشد.

سایر موارد احتمالی فسخ قرارداد ممکن است در زمان تنظیم و توافق در مورد محتوای سند در ترکیب آن گنجانده شود.

اگر مدیر وظایف خود را انجام ندهد چه باید کرد؟

همچنین اتفاق می افتد که مدیر جدید ملک به طور غیرمنصفانه و غیرحرفه ای وظایف مستقیم خود را انجام می دهد. این اقدامات ممکن است نقض مستقیم قرارداد جاری بوده و با تحمیل هزینه و جریمه مبنایی برای فسخ قرارداد تلقی شود که از جیب همان مدیر بازپرداخت می شود. بیهوده نیست که ضرب المثل می گوید یدک کش را گرفت، نگو سنگین نیست!

موسس این حق را دارد که مدیر ملک را ملزم به رعایت شرایط مندرج در قرارداد کند. اغلب مدیر باید با ارائه گزارش به مؤسس گزارش دهددر مورد فعالیت های انجام شده چنین گزارشی به موقع ارائه می شود و ترتیب ارائه آن نیز باید در قرارداد مشخص شود. در مسئولیت نوع اول، مسئولیت امین مقرر در بند 1 ماده 1 تخصیص می یابد. 1022 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

هنجار مشخص شده مقرر می دارد که مدیر اعتمادی که در طول مدیریت امانت اموال به منافع ذینفع یا بنیانگذار مدیریت توجه کافی نشان نداده است، سود از دست رفته در طول مدیریت امانت ملک را به ذینفع جبران می کند. و بنیانگذار مدیریت - خسارت ناشی از از دست دادن یا آسیب به اموال با در نظر گرفتن فرسودگی طبیعی آن و همچنین سود از دست رفته (بند 1، بند 1، ماده 1022 قانون مدنی روسیه. فدراسیون).

اگر متولی بتواند ثابت کند که زیان ناشی از وجود عوامل فورس ماژور بوده است یا این یا آن فعالیت ذینفع یا مؤسس مانع از وقوع آن شده است.

همانطور که آنها می گویند، در پیگیری یک دفع سودآور از اموال، همه ابزار خوب است. پیشنهادی انواع سازمان هایی که مدیریت املاک و مستغلات غیرمسکونی را ارائه می دهند، هم مزایا و هم معایب خود را دارند. می توان گفت قراردادها و اسناد استاندارد و معمولی هستند. قانون قانون است و در فانتزی خاص فرقی نمی کند. اما اگر چند محل غیر مسکونی در MKD (ساختمان آپارتمانی) دارید، ممکن است آنها به خوبی به شما و سازمان مدیریت فقط به نفع خود خدمت کنند. در واقع، در عصر ما، هیچ چیز مانند املاک و مستغلات ارزش طلا را ندارد.

اگر خطایی پیدا کردید، لطفاً قسمتی از متن را برجسته کرده و کلیک کنید Ctrl+Enter.

چیست؟محل HOA باید شامل اشیایی باشد که در ترازنامه آن هستند، اما در اختیار شخصی اعضای سازمان نیستند. محل در صورتی به عنوان مشارکت طبقه بندی می شود که:

تمایز واضحی بین اموال صاحبان خانه و اموال انجمن های مسکن وجود دارد. ساکنین در قبال سوء استفاده از اموال مشاع نسبت به اموال خود مسئولیتی ندارند و اماکن HOA از طریق مجمع عمومی قابل واگذاری است.

مالکیت سازمان در ساختمان آپارتمان چیست؟

هیئت مدیره ممکن است محل های خالی را برای تجارت و سایر مناطق یا برای تابلوهای تبلیغاتی اجاره کند.ساخت مکان های جدید همچنین مستلزم انتقال بعدی آنها به اجاره برای ایجاد درآمد است.

مرجع!تنها در صورتی می توان اشیاء را با تصمیم هیئت های حاکمه انجمن مسکن اجاره کرد که قرارداد اجاره ای که منعقد می شود حقوق و منافع صاحبان آپارتمان ساکن در خانه را نقض نکند (بند 4 ماده 36 LC RF).

ماده 36، بند 4 LC RF. مالکیت اموال مشترک صاحبان اماکن در ساختمان آپارتمان

زمینی که این خانه در آن واقع شده است، با عناصر محوطه سازی و محوطه سازی، سایر اشیاء در نظر گرفته شده برای نگهداری، بهره برداری و بهسازی این خانه و در زمین مشخص شده قرار دارد. حدود و اندازه قطعه زمینی که ساختمان آپارتمان در آن واقع شده است مطابق با الزامات قانون زمین و قانون برنامه ریزی شهری تعیین می شود.

شما می توانید با سازماندهی اتاق های تاسیسات و کارگاه ها برای کارمندان تمام وقت که اموال صاحبان آپارتمان ها را به صورت تجاری تعمیر می کنند، درآمد حاصل از بهره برداری از املاک و مستغلات مشترک داشته باشید.

چگونه می توان قرارداد اجاره برای مناطق مشترک منعقد کرد؟

برای دریافت درآمد اضافی از اجاره محل مشترک، باید:

1. لیستی از اماکن HOA را که می توان اجاره کرد را تعیین کنید.
2. تعیین اجاره آینده؛
3. ارائه پروژه اجاره در مجمع عمومی؛
4. پس از تایید پروژه با رای گیری، مستاجران بالقوه را جستجو کنید.
5. مذاکره با مستاجرین و انعقاد قراردادها؛
6. قرارداد اجاره را با مقامات Rosreestr ثبت کنید.

قبل از هر چیز لازم است اماکنی که در ترازنامه اتحادیه مسکن وجود دارد، وضعیت و مستندات آنها بررسی شود. مهم است که مطمئن شوید:

در صورت عدم وجود آخرین سند، اجاره هر منطقه غیرممکن خواهد بود. اگر ملک خالی در قلمرو HOA واقع شده است، اما به آن تعلق ندارد، لازم است با تماس با مقامات Rosreestr با اسناد موجود برای این مناطق، حقوق مربوط به آن را ثبت کنید.

مدارک باید همراه با گواهی اتاق کاداستر در محدوده زمین های مجاور خانه های انجمن مسکن باشد.

مهم!در صورتی که پس از تأسیس شرکت تضامنی، قسمتی از محل واقع در قلمرو آن دارای ویژگی‌های دارایی مشترک باشد، اما همچنان مورد استفاده اشخاص ثالث قرار گیرد، هیئت مدیره حق دارد این افراد را مجبور به تخلیه محل یا تخلیه کند. اجاره را درست کنید

پس از آماده سازی محل، لازم است تحقیقات بازاریابی انجام شود که به تعیین میانگین هزینه بازار اجاره اشیاء کمک می کند. از این نوعو دینامیک فصلی چنین ارزشی.

برای تنظیم قرارداد اجاره بهتر است بگیرید قرارداد استانداردو آن را متناسب با شرایط خود تغییر دهید. قید در قرارداد الزامی است:

در این جلسه، باید یک پروژه فعالیت اقتصادی از اجاره محل ارائه شود که درآمد مورد انتظار و جهت استفاده از آنها را فهرست کند (به عنوان مثال، پرداخت بدهی به تامین کنندگان منابع یا بهبود قلمرو).

مجمع عمومی می‌تواند میزان اجاره بها را تأیید کند و با مستاجر یا آگهی‌دهنده خاصی قرارداد منعقد کند، یا این کار را به هیئت مدیره، مدیر یا پیمانکار درگیر (در مورد انجمن‌های مسکن بزرگ با تعداد زیادی محل برای اجاره) واگذار کند. ).

مرجع!در اکثر اتحادیه های مسکن، در مجمع عمومی، حدود بالا و پایین مبلغ اجاره بها اتخاذ می شود که در آن هیئت مدیره بر اساس نتایج مذاکرات، قیمتی را برای یک مستاجر خاص تعیین می کند.

این اقدام برای محافظت از صاحبان اموال مشاع در برابر اقدامات بی ملاحظه هیئت مدیره بدون تشکیل جلسه برای امضای هر قرارداد ضروری است.

اگر قرارداد برای یک دوره یک ساله منعقد شود، باید در Rosreestr ثبت شود. برای ثبت نام، یکی از اعضای هیئت مدیره که قراردادی را منعقد کرده است باید با مدارک زیر با Rosreestr تماس بگیرد:

قرارداد ظرف پنج روز کاری ثبت می شود. برای عدم ثبت قرارداد اجاره، باید آن را برای مدت 11 ماه یا کمتر منعقد کرد.

برای قانونی بودن درآمدهای دریافتی، رئیس انجمن مسکن یا حسابدار وی باید سالانه گزارش درآمد اجاره بها را به خدمات مالیاتیو مالیات بر درآمد بپردازند.

نگهداری از اشیاء استفاده جمعی چگونه است؟

انجام کار در زمینه نگهداری اموال مشترک توسط هیئت مدیره مشارکت سازماندهی می شود و می تواند انجام شود:

• توسط اعضای HOA؛
• کارمندان عادی؛
• سازمان های درگیر

اعضای انجمن مسکن در صورت داشتن صلاحیت مناسب می توانند به صورت ترکیبی تعمیرات ساختمان را انجام دهند. اگر ساختار مسکن بزرگ باشد و شامل چندین خانه باشد، در این صورت کارکنانی از کارکنان دائمی (برق، لوله کش و غیره) برای نگهداری ملک مشترک نگهداری می شوند که در صورت نیاز کارهای معمول را انجام می دهند.

اگر کار موقت یا فصلی باشد (مثلاً محوطه سازی یا تعمیرات اساسی) برای اجرای آنها با یک شرکت پیمانکاری قرارداد منعقد می شود.

مرجع!تعیین میزان مشارکت مستاجرین - اعضای HOA و روش جمع آوری این کمک ها در صلاحیت جلسه شرکت کنندگان در انجمن مسکن است و با رأی گیری تصمیم گیری می شود (بخش 4، بند 2، ماده 145 LC RF ).

پس از تعیین میزان مشارکت های اجباری، کارکنان حسابداری برای صاحبان آپارتمان ها از طریق پست برای پرداخت رسید ارسال می کنند. پرداخت برای تعمیرات فعلی بخشی از پرداخت مسکن است (بند 1، ماده 154 قانون مسکن فدراسیون روسیه).

پرداخت هزینه نگهداری و تعمیر املاک و مستغلات مشاع طبق ماده 5 ماده 2 بند 5 بر عهده صاحب خانه است. 153 ZhK RF.

تکلیف مالک آپارتمان به پرداخت حق بیمه برای تعمیرات اساسی از ماه هشتم مالکیت مسکن از طرف مالک ناشی می شود، اما مراجع موضوع فدراسیون حق دارند موارد بیشتری را ایجاد کنند. اوایل ترمپرداخت.

نتیجه

بنابراین ، اماکن متعلق به یک انجمن مسکن شامل کلیه املاک و مستغلات است که در اختیار شخصی شهروندان نیست و در محدوده قلمرو HOA قرار دارد. چنین مکان‌هایی می‌توانند به‌عنوان اتاق‌های خدمات برای کارکنان HOA استفاده شوند یا برای ایجاد سود در جهت حفظ اموال مشترک و هزینه‌های آب و برق، اجاره داده شوند، بنابراین مشارکت اجباری اعضای انجمن مسکن کاهش می‌یابد.

دارایی مشترک آن چیزی است که برای سرویس دهی به دو یا چند محل استفاده می شود.

دارایی مشترک ساکنان MKD شامل:

• آسانسور، راهرو، راه پله، زیرزمین و اتاق زیر شیروانی؛
• اماکن اختصاص یافته برای رفع نیازهای اجتماعی و خانگی؛
• تجهیزات مهندسی و فنی واقع در داخل و خارج از محل؛
• سقف ها و نرده های فنی؛
• قلمرو خانه

ارجاع!با گذشت زمان، از طریق استفاده از مشارکت های هدفمند از سوی شهروندانی که عضو یک مشارکت هستند و نیستند، می توان اشیاء جدیدی از دارایی عمومی مشترک، به عنوان مثال، یک ورزش یا زمین بازی را در MKD ایجاد کرد. تصمیم برای ایجاد یک ملک جدید در جلسه اعضای HOA گرفته می شود.

مسئولیت های نگهداری اموال مشترک

به منظور انجام تعهدات مربوط به نگهداری از اموال خانه مشترک، صاحبان املاک می توانند به عضویت یک HOA درآیند یا باید با انجمن صاحبان خانه موافقت نامه ای منعقد کنند که بر اساس آن کلیه حقوق انجام چنین اقداماتی به سازمان واگذار می شود.

در این قرارداد آمده است که بار مالی خدمات رسانی به املاک مشاع بر عهده کوره های مالکان بدون توجه به عضویت آنها در HOA به نسبت سهم مالکیت است.

از شهروندانی که عضو مشارکت نیستند فقط هزینه نگهداری اموال دریافت می شود. فاکتورهای مربوط به تحصیل املاک جدید یا خدمات اضافیبه عنوان مثال، برای حفاظت از حیاط یا پارکینگ، افراد غیر عضو HOA ملزم به پرداخت نیستند.

میزان پرداخت با برآورد درآمد / هزینه تعیین می شود که در مجمع عمومی تصویب می شود. بر اساس قوانین تصویب شده توسط فرمان شماره 491 دولت فدراسیون روسیه، میزان پرداخت های منظم توسط مجمع عمومی تعیین می شود و برای همه اجباری است.

در زمینه نگهداری اموال مشترک، HOA کارهای زیر را انجام می دهد:

• نشان دهنده منافع مالکان است؛
• انجام کار در چارچوب منشور؛
• با سازمان های تعمیر و نگهداری و تعمیرات قرارداد منعقد می کند.
• اجرای بندهای مقرر در قراردادهای منعقده را کنترل می کند.
• شرکت های تامین کننده خدمات و منابع را انتخاب می کند.
• مشارکت ها و پرداخت های مربوط به خدمات آب و برق را می پذیرد.
• انتقال وجوه بر اساس توافقات؛
• پرداخت های اجباری انجام می دهد؛
• برآورد و منظم بودن پرداخت های مالکان را تعیین می کند.
• نیاز به پرداخت به موقع دارد؛
• اموال مشاع را بیمه می کند.

نگهداری از اموال مشترک: شامل چه مواردی می شود؟

طبق ماده 151 LC RF، اموال شرکت تضامنی خود اموال منقول و غیرمنقول واقع در داخل و خارج خانه است:

اگر چنین تملکی برای دستیابی به اهداف قانونی سازمان انجام شود، HOA حق دارد با هزینه حق عضویت، دارایی را به دست آورد.

توجه داشته باشید!شرکت تضامنی توانایی بیگانگی و در نتیجه کسب مالکیت مشاع را ندارد. اما با تصمیم مجمع عمومی، این اموال ممکن است برای استفاده به شرکت تضامنی منتقل شود.

هرگونه تحصیل اموال منقول جدید توسط HOA در ثبت می شود ورودی های حسابداریو دارای پشتیبانی و تایید اسنادی (چک، قرارداد و ...) می باشد. مالکیت املاک و مستغلات در اسناد مربوط به عنوان مالکیت ثبت می شود که در آن مشارکت به عنوان مالک تعیین می شود.

در اختیار HOA، اموالی که به مالکان تعلق دارد، اما برای استفاده برای مقاصدی غیر از محل سکونت، قابل تملک است. به عنوان مثال، این می تواند مکان های مختلف غیر مسکونی در طبقه همکف باشد که برای تجهیز مغازه ها، داروخانه ها، آتلیه ها و غیره استفاده می شد.

اتاق هیئت

محل هایی که هیئت مدیره و پرسنل خدماتی در آن کار خود را انجام می دهند ممکن است از بخشی از مالکیت مشترک جدا شود. این تصمیم توسط همه مالکان گرفته می شود. یک قلمرو را می توان در راهرو، زیرزمین، در طبقه فنی اختصاص داد، یا یک اتاق جداگانه در خانه را می توان با هزینه اعضای HOA خریداری کرد.

اتاق باید به شبکه های برق و گرما، امکانات برای نگهداری اسناد دسترسی داشته باشد(قراردادها، صورت های مالی) و مشروط به در دسترس بودن صندوق فروشبرای دریافت مشارکت ها و پرداخت ها - یک سیستم امنیتی.

روابط بین صاحبان اماکن غیر مسکونی و مشارکت

پیچیدگی رابطه بین HOA و صاحبان اماکن غیر مسکونی در برخی از تناقضات مندرج در قوانین قانونی نظارتی نهفته است.

از یک طرف، قانون مسکن حق مالکیت مشترک اماکن غیر مسکونی را تعریف می کند. از سوی دیگر، در حکم دادگاه عالی فدراسیون روسیه N3020-1 "در مورد تحدید حدود اموال دولتی" در سال 1991. ، فرمان شماره 2284 رئیس جمهور فدراسیون روسیه در 24 دسامبر 1993 و فرمان رئیس جمهور فدراسیون روسیه به شماره 1535 در تاریخ 22 ژوئیه 1994. ، گفته می شود که چنین اماکنی به مالکیت اداره منتقل می شود محلو ممکن است خصوصی شود.

اغلب، چنین مکان هایی را نمی توان از اموال مشترک جدا کرد.، از آنجایی که آنها اغلب حاوی تجهیزات ارتباطی و مهندسی هستند که هدف آنها حفظ خانه است. بستن دسترسی رایگان به آنها برای کارهای معمول یا اضطراری ممکن است موضوع اختلاف بین HOA و مالک باشد.

سوالات زیادی در مورد مشارکت صاحبان اماکن غیر مسکونی در هزینه های عمومی خانه برای نگهداری آن مطرح می شود. در این مورد، مالک اماکن غیر مسکونی باید برای حق سهیم شدن در استفاده و هزینه ها یا مدیریت اموال مشترک با HOA توافق نامه امضا کند.

قانون مسکن از این نظر کلیه مالکان اماکن مسکونی و غیر مسکونی را، صرف نظر از اینکه از ملک مشاع استفاده می کنند یا خیر، موظف می کند که بار مساوی نگهداری از املاک را متحمل شوند.

ارجاع!مبلغ پرداختی برای نگهداری اموال مشترک ممکن است در مجمع عمومی تعیین شود. می تواند متناسب با سهم هر مالک باشد یا نسبت به مالکان اماکن غیر مسکونی ضریب ضربی داشته باشد.

انعقاد قرارداد

قرارداد بین HOA و مالک اماکن غیرمسکونی تا حدودی متفاوت از توافقی است که بین شراکت و مالک محل مسکونی که عضو HOA نیست منعقد می شود.

قرارداد باید شامل بندهای الزام آور زیر باشد:

• انتقال ملک در مالکیت مشترک؛
• لیستی از خدمات ارائه شده با هدف نگهداری از اموال مشترک؛
• تعیین هزینه نگهداری خانه

در قرارداد باید به وضوح نکات زیر ذکر شود:

چگونه می توان اماکن غیر مسکونی را در مالکیت HOA ثبت کرد؟

همانطور که قبلا ذکر شد، یک مشارکت می تواند به عنوان مالک املاک و مستغلات، از جمله اماکن غیر مسکونی، عمل کند، اما تنها در صورتی که آنها را در نتیجه عمل اهدا، خرید و اقدامات مشابه شرح داده شده توسط قانون مدنی فدراسیون روسیه به دست آورده باشد. .

چگونه یک HOA می تواند مالک ملک مشترک شود، حتی اگر غیر مسکونی باشد؟ در این صورت، تنها جلسه ای از همه صاحبان املاک مشترک می تواند تصمیم به فروش این ملک به HOA بگیرد. تمام روابط بین مالکان، صرف نظر از مشارکت آنها در HOA، توسط قوانین فدرال، قانون مسکن و احکام دولتی تنظیم می شود.

برای جلوگیری از اصطکاک و شکایت، هر گونه عملیات توسط HOA باید با تایید مالکان انجام شود.روابط با صاحبان اماکن غیر مسکونی بر اساس قراردادهای منعقد شده برای ارائه خدمات عمومی و مشارکت در نگهداری اموال خانه مشترک برقرار می شود.

اگر خطایی پیدا کردید، لطفاً قسمتی از متن را برجسته کرده و کلیک کنید Ctrl+Enter.

سلام گالینا!

پس از خواندن مکاتبات، تصمیم گرفتم چیزی را اصلاح و تکمیل کنم.

شما بنویسید که:

من ماهیانه به HOA برای نگهداری ملک مشاع یک ساختمان آپارتمانی پرداخت می کنم اما HOA این هزینه را ناکافی می داند، ما یک آدرس داریم، خانه با فروشگاه طبق اسناد BTI یک مجتمع واحد محسوب می شود.
گالینا

این بدان معناست که شما همان مالک محل در یک ساختمان آپارتمانی مانند هر مالک دیگری هستید و دقیقاً مانند هر مالک دیگر (مثلاً آپارتمان) دارای حقوق و تعهداتی هستید.

ضمناً شما حق عضویت در HOA و انتخاب شدن به هیئت مدیره HOA را نیز دارید. اگر مساحت فروشگاه در مقایسه با مساحت کل آپارتمان ها به اندازه کافی بزرگ باشد، تعداد آرای خوبی در مجمع عمومی مالکان خواهید داشت. خب این یک کلمه است...

از تاریخ 01/01/2017، مطابق با تغییرات بند 6 قوانین ارائه خدمات آب و برق به صاحبان و کاربران اماکن در ساختمان های آپارتمانی و ساختمان های مسکونی، مصوب 05/05 دولت فدراسیون روسیه 06/2011 شماره 354، صاحبان اماکن غیر مسکونی باید قراردادهای تامین منابع را مستقیماً با سازمان های تامین منابع منعقد کنند. تا آنجا که من از مکاتبات متوجه شدم، شما قبلاً چنین توافق مستقیمی با ارائه دهنده منبع دارید (اگر هنوز نه، توصیه می کنم در اسرع وقت آن را با گسترش اثر آن به روابط حقوقی از 1396/01/01 منعقد کنید. ). با داشتن توافق با یک منبع، شما مطلقاً نباید نگران این باشید که ارتباطات چگونه پیش می رود، چه کسی مالک ارتباطات است، آیا ترجمه آنها موافقت شده است یا خیر. بگذارید این مشکلات توسط یک کارگر منبع با HOA حل شود. در اصل، فقط دو گزینه وجود دارد و هر دو گزینه بر شما تأثیر نمی گذارد:

1. یا ارتباطات ملک مشترک صاحبان خانه است.
2. یا ارتباطات متعلق به شخص دیگری (اما نه مال شما) است، احتمالاً بدون مالک.

تنها در صورتی می‌توانید تحت تأثیر این گزینه قرار بگیرید که ارتباطات دارایی شخصی شما باشد، که اینطور نیست. بنابراین، معلوم نیست اگر ارتباطات شخصی شما نباشد، چگونه می توانید تقاضای حذف آنها را داشته باشید؟! بگذارید برای HOA و کارمند منابع دردسر باشد، اما نه برای شما. هیچ کس حق ندارد شما را خاموش کند.

هزینه باید معقول باشد. اگر فکر می کنید این کارمزد موجه نیست، می توانید با شکایت از افزایش غیر منطقی تعرفه به مرجع تنظیم تعرفه مراجعه کنید.
کاراوایتسوا النا

در اینجا النا کاراویتسوا اشتباه کرد، زیرا اختیارات مقامات نظارتی قیمت (تعرفه) شامل تأیید و کنترل سطح پرداخت برای نگهداری از اموال مشترک نمی شود. بنابراین رفتن به آنجا بیهوده است. هزینه نگهداری و تعمیر ملک مشترک در یک ساختمان آپارتمانی توسط نهادهای حاکم HOA تعیین می شود، اما این هزینه باید برای صاحبان آپارتمان و صاحبان اماکن غیر مسکونی (به روبل / متر مربع) یکسان باشد. . هیچ تبعیضی نباید وجود داشته باشد. بنابراین، صرف نظر از اینکه عضو HOA هستید یا نه، شما به موجب ماده 143.1 قانون مسکن فدراسیون روسیهحق دارد با صورتجلسات مجامع عمومی اعضای HOA ، جلسات هیئت مدیره HOA آشنا شود. اجازه دهید پروتکل تعیین کننده هزینه را نشان دهند و حتی مدارک تایید کننده نتیجه رای را نشان دهند (شما هم حق دارید با آنها آشنا شوید). همچنین، بر اساس همان ماده 143.1 RF LC، شما حق دارید از HOA بخواهید که خود را با اسناد فنی ساختمان آپارتمان آشنا کند.

با احترام، اولگ ریابینین.

به طور فزاینده، ساکنان ساختمان های آپارتمانیسازماندهی انجمن های صاحبان خانه در این راستا این سوال مطرح می شود که آیا پیوستن به چنین جامعه ای ضروری است؟ اول از همه، باید بدانید که مالکان چگونه با HOA تعامل دارند.

ارتباط HOA با صاحبان محل چگونه است؟

انجمن مالکان خانه توسط صاحبان محل یک ساختمان آپارتمان به منظور مدیریت مستقل املاک خانه مشترک ایجاد می شود. طبق ماده 136 قانون مسکن فدراسیون روسیه، تنها در صورتی امکان ایجاد چنین سازمان غیرانتفاعی وجود دارد که حداقل نیمی از صاحبان MKD با این امر موافقت کنند.

با توجه به اینکه HOA به طور مستقل خانه را در بخش مسکن و خدمات عمومی مدیریت می کند، ساکنان می توانند به طور منطقی از بودجه برای بهبود استفاده کنند. شرایط زندگی. شراکت تعدادی از وظایف را انجام می دهد، مانند:

• استفاده از ملک مشترک یک یا چند ساختمان آپارتمانی؛
• ایجاد بودجه ویژه برای جمع آوری بودجه برای تعمیرات خانه؛
• انجام فعالیت هایی با هدف اصیل کردن MKD و منطقه محلی؛
• جمع آوری وجوه از ساکنان به عنوان پرداخت برای خدماتی که به آنها ارائه می شود و همچنین انواع مختلف کمک های داوطلبانه.
• انعقاد قراردادهای مربوطه با سازمان های تامین کننده منابع؛
• ارائه خدمات عمومی به ساکنان MKD؛
• ثبت کلیه درآمدها و هزینه های سازمان.

فهرست کارکردهایی که جامعه انجام می دهد به همین جا ختم نمی شود. HOA اقدامات بیشتری را با هدف بهبود شرایط زندگی شهروندان انجام می دهد.

صاحبان خانه این حق را دارند که خودشان تصمیم بگیرند که به یک HOA بپیوندند یا نه. علاوه بر این، آنها می توانند:

• هیئت مدیره انجمن و رئیس آن را با رأی گیری انتخاب می کند.
• شرکت در فعالیت های سازمان، تصمیم گیری در جلسات؛
• کنترل فعالیت های مالی مشارکت؛
• ایجاد حق عضویت داوطلبانه و اجباری؛
• بر اساس درخواست، عضویت انجمن را به میل خود ترک کنید.

به عبارت دیگر، صاحبان محل می توانند مشارکت فعالی برای بهبود خانه و محیط اطراف خود داشته باشند.

انجمن های صاحبان خانه و صاحبان اماکن چگونه با هم تعامل دارند؟

HOA می تواند شامل مکان های مسکونی و غیر مسکونی باشد. در هر دو مورد اول و دوم، سازمان با صاحبان آنها تعامل دارد.

اماکن غیر مسکونی

اماکن غیر مسکونی به عنوان اشیاء مستقل تعریف می شوند. اما به طور کلی نمی توان آنها را از اموال مشاع جدا کرد. مالکان در صورت تمایل می توانند عضو جامعه شوند. مالکانی که عضو جامعه نیستند با آن قراردادی منعقد می کنند که در آن سهم مالک از ملک مشاع و هزینه های نگهداری آن را قید می کنند. هزینه نگهداری املاک مشاع برای صاحبان اماکن غیر مسکونی به همان روشی که برای مالکان آپارتمان ها محاسبه می شود.

توجه داشته باشید!این قرارداد به منظور جلوگیری از مشکلات دسترسی به اماکن غیر مسکونی امضا شده است. بیشتر اوقات، این موارد شامل اتاق زیر شیروانی و زیرزمین می شود که می توان ارتباطات و تجهیزات را در آنها قرار داد. اما طبق قانون آنها دارای وضعیت خودمختار هستند. به همین دلیل، HOA ها ممکن است در ارتباط با دسترسی به ارتباطات لازم برای حمایت از زندگی کل MKD در صورتی که در اتاقی متعلق به یک فرد خصوصی واقع شده باشند، مشکل داشته باشند.

فضاهای زندگی

از نظر قانونی تفاوتی در وضعیت اماکن مسکونی و غیر مسکونی که جزء اموال مشاع م.کد است وجود ندارد. روش تعامل مشارکت با مالکان بستگی به این دارد که آیا آنها اعضای آن هستند یا خیر. بنابراین، اعضای HOA به عنوان افرادی در نظر گرفته می شوند که بخشی از یک سازمان غیرانتفاعی هستند. به نوبه خود، قراردادهای مناسب با افرادی که نمی خواهند وارد یک مشارکت شوند، منعقد می شود. هر دو دسته دارای حقوق و تعهدات خاصی هستند. به عنوان مثال، نگهداری از اموال خانه مشترک هم به عهده اعضای جامعه و هم افرادی است که با آنها قرارداد منعقد شده است.

حقوق و تعهدات مالکان محلدر رابطه با HOA

هر یک صاحب MKDمدیریت شده توسط مشارکت دارای حقوق و تعهدات خاصی است.

فضاهای زندگی

صاحبان مسکن در یک ساختمان آپارتمانی که تحت کنترل HOA است، حق دارند:

• اتخاذ تصمیمات مربوط به مدیریت MKD با رای گیری در اجتماعات جامعه؛
• کنترل کیفیت خدمات ارائه شده؛
• حمایت تضمین شده از حقوق قانونی آنها؛
• درخواست برای رفع تخلفات؛
• به دست آوردن انواع اطلاعات مرتبط با فعالیت های سازمان؛
• پیوستن یا ترک شراکت به میل خود؛
• کنترل بر فعالیت های مالی جامعه؛
• استفاده از اموال مشاع

ساکنان نیز وظایف خاصی دارند. این شامل:

• پرداخت به موقع آب و برق؛
• هزینه نگهداری برای اموال مشترک؛
• پرداخت حق عضویت اجباری (فقط برای اعضای سازمان)؛
• ارائه مدارک لازم به جامعه

اماکن غیر مسکونی

حقوق و تعهدات صاحبان اماکن غیر مسکونی با موارد ذکر شده در بالا تفاوتی ندارد. قانون از چنین افرادی حمایت می کند و آنها را در حقوق و تعهدات با صاحبان اماکن مسکونی برابر می داند.

اسناد HOA از طرف مالک

مالک باید مدارک زیر را به HOA ارائه کند:

• سندی که حق مالکیت را تأیید می کند؛
• استخراج از ثبت دولتی

مهم!اگر شخصی از طریق نماینده قانونی خود درخواست ارائه کند، به یک مدرک هویتی از شخص مجاز و یک وکالت نامه تأیید شده مطابق با قوانین قابل اجرا نیاز خواهید داشت.

هر فرد می تواند به طور مستقل تصمیم بگیرد که آیا عضو انجمن صاحبان خانه شود یا خیر. امتناع از عضویت در سازمان او را از پرداخت قبوض آب و برق آزاد نمی کند و همچنین او را از پرداخت هزینه برای نگهداری اموال خانه مشاع ساقط نمی کند.