מכירת נכס tszh. כיצד מתקשרים איגודי בעלי בתים ובעלי חצרים למגורים ולא למגורים? החוזה מורכב מכמה חלקים

על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית ניהול תפעולי של נדל"ן למגורים הוא זכות קניין מוגבלת, אשר עיקרו האצלת בעל המקום או הבניין של תפקידיו בבעלותו ובשימוש במקרקעין במסגרת המסמך המכונן שאושר על ידו לאדם או לארגון אחר (הנאמן).

על פי זכות זו, מקרקעין כאמור אינו יכול להיפטר על ידי המנהל לפי שיקול דעתו. ניתן להשתמש בו רק למטרות תעשייתיות ליצירת מוצר או שירות.

HOA

HOA (איגוד בעלי בתים). הבעלים של חצרים שאינם למגורים הוא הבעלים של חלק בנכס, לפי חוק הדיור וחוק "על איגודי בעלי בתים".

מטרת הקמת אגודת בעלי בתים (HOA) היא לנהל את הרכוש המשותף של הבית ולבצע פעולות ליצירה, תחזוקה, שימור והגדלת רכוש כזה, אספקת שירותים, יישום פעילויות אחרות שמטרתן להשיג את המטרות של ניהול ה-MKD או השימוש המשותף ברכוש של הבעלים (חלק 1 של סעיף 135 של LC RF).

ה-HOA יכול לקבל החלטות לגבי פעילויות כלכליות (בניינים, הרחבות של הנחות משותף), להיפטר מכספי הבעלים שנתרמו לאחזקת רכוש בית משותף (תשלומים ותרומות), העסקת עובדים או חברות המתקנים ותחזוקה של מערכות ותקשורת.

היתרונות של HOA:

• כל ההחלטות על ניהול רכוש הבית או נושאים ארגוניים אחרים מתקבלות בהצבעה ברוב קולות רגיל. הָהֵן. הבעלים עצמם הם יוצרים פעילים של גורלם.
• הזדמנות להשכיר את השטחים העליונים שאינם למגורים ואת קומות המרתף התחתונות לפעילות מסחרית, וכן למכור את הקירות הריקים של הבית לצורך הצבת פרסום בעיר.

• חובות עבור חשבונות שירות "מפוזרים" על כל שאר הדיירים. להנהלת ה-HOA אין ואפילו אין את המנופים המוסריים והכוחניים לכפות על מחדל זדוני לשלם לפי הקבלה אם האדם לא רוצה לעשות זאת מרצונו.
• ניכויים עבור תיקונים גדולים בקבלות של בעלי הו"א אינם יכולים לספק את הסכום כדי באמת לבצע תיקון רציני ואיכותי של הבית (דיברנו על האם בעלי שטחים שאינם למגורים נדרשים לשלם חשבונות עבור השיפוץ של MKD). אז הכספים של ה-HOA צריכים להתחיל לחסוך, בעוד שעדיין לא הספיק להתמוטט.

היתרונות של צורה זו של ניהול נכסים ברורים. אבל החיסרון הוא שהנדל"ן נמצא בבעלותם של אנשים בעלי מנטליות והשקפות עולם שונות, שיש להם רעיונות שונים לגבי נכונות, ערכה וכדאיות של החלטה מסוימת. אבל בכל זאת הבחירה הסופית נעשית על ידי רוב הבעלים, והיא חובה על כולם. בין המינוסים, אתה יכול לציין עוד אחד - חוסר מקצועיותבעצמם מנהלים דיירים.

ZhSK

קואופרטיב דיור ובנייה הוא אחד מסוגי הקואופרטיבים הצרכניים (סעיף 4, סעיף 110 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית). קואופרטיבים צרכניים כוללים אגודות וולונטריות של אזרחים וישויות משפטיות על בסיס חברותם על מנת לענות על הצרכים החומריים והאחרים של המשתתפים על ידי שילוב מניות רכוש של חבריה (סעיף 1, סעיף 116 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית).

מטרת יצירת קואופרטיב לבנייה לדיור היא הקמה (או שיקום) ותחזוקה לאחר מכן של בניין דירות לטובת חבריו. ZhSK, כמו קואופרטיבים צרכניים אחרים, הוא ארגון ללא מטרות רווח (סעיף 116 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית) ואינו מנהל פעילות יזמית.

קואופרטיב דיור יכול להיווצר לא רק על ידי בעלי המקום, התנאי העיקרי הוא הכנסת מניה, המקנה זכות בעלות על אחד מהחצרים בבית.

לפחות לחמישה אזרחים או ארגונים יש את הזכות לארגן קואופרטיב בנייה-דיור לבנייה ותחזוקה נוספת של בניין מגורים (סעיף 1, סעיף 112 של LC RF).

המסמך המכונן של קואופרטיב הדיור מכיל בדרך כלל מידע (סעיף 113 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית):

היתרונות של HSC יכולים להיות:

• שיתוף בעל המניות בהחלטות אסיפות כלליותוהשתתפות ישירה בבנייה ובגורל בתיהם.
• במקרה של פשיטת רגל של היזם, חברי קואופרטיב הדיור יכולים להשלים באופן עצמאי את בניית הבית, שוב "להתנער" בעניין זה.
• השווי הנמוך של המניה בשלב הראשוני של בניית בית.

• אף בנק לא ייתן משכנתא על דירה בבניין המנוהל על ידי קואופרטיב דיור.
• גודל המניה עשוי לגדול בעתיד (בהתאם למצב הכלכלי בארץ, משברים). אל תשכח שמניה היא רק מקדמה, שעשויה להיות רבים נוספים בתהליך הבנייה.
• למרות עשיית מניה, אדם לא יכול להיות בעלים מלא. כתוצאה מכך, הדירה יכולה להפוך ל"זהובה".

בעלים מרובים

שיטה כזו כמו ניהול מספר בעלים של בניין שאינו למגורים אפשרית עם מספר קטן של בעלי מקום. כל העלויות מחולקות ביניהן בחלקים שווים, ניהול מסוג זה יהיה היעיל ביותר והכי פחות יקר. הם פותרים באופן עצמאי את כל מגוון הסוגיות, החל מגיוס ופיטורים של אנשי תחזוקה ועד להחלטות על ביצוע וארגון של שיפוץ גדול של המבנה.

בנוסף: בעיות נפתרות באופן מיידי (ככל שפחות צדדים, כך קל להם יותר להסכים ביניהם).

מינוס: האינטרסים והצרכים של קבוצה צרה של אנשים נלקחים בחשבון.

כיצד יכול הבעלים של המתחם או הבניין להגיע להסכם עם חברת הניהול, HOA, קואופרטיב דיור?

הסכם ניהול נכסים שאינם למגורים הוא מסמך רשמי שנערך ונחתם על מנת לשלוט על מערכת היחסים בין הבעלים לארגון המספק משאבי שירות (באיזה שירותי שירות יכולים הבעלים של חצרים שאינם למגורים להשתמש ובאילו תעריפים יש להם לשלם עבורם, אמרנו).

על מנת ליישב ולתקן התרחשות מחלוקות ואחריות המתעוררות לבעלים ולארגון המנהל זה ביחס זה לזה, נכרת הסכם. אם אין, אז בעל השטח המסחרי משלם עבור שירותים בשיעור זהה לדיירי הבית. היא גם נושאת בנטל אחזקת רכוש הבית המשותף.

תשומת הלב!על פי החוק, אין צורה מיוחדת של חוזה לבעלים של חצרים שאינם למגורים בפדרציה הרוסית. אבל הסכם הניהול של בניין דירות (למשל) חייב להכיל הוראות המתייחסות ספציפית לבעלי שטחים שאינם למגורים בו.

הבעלים של נדל"ן מסחרי חייב לערוך הסכמים בכתב עם ארגוני אספקת משאבים. כמו כן הוא מתחייב לערוך הסכם לפינוי MSW (פסולת עירונית מוצקה) - עם מפעיל אזורי. דרישה זו נקבעה בסעיף 14 של סעיף קטן "פ" של סעיף 31 וסעיף 9 של סעיף קטן "ק" של פסקה 148 (22) לתקנה מס' 354.

החוזה מורכב ממספר חלקים:

כדי להגיע להסכם עם בריטניה, על הבעלים לספק את המסמכים הבאים:

• עותקים של הסכמים עם RSO. על הבעלים למסור אותם תוך 5 ימים לאחר סיומו, במידה והעובדה טרם התרחשה.
• היקף המשאבים שהוציא הבעלים של חצרים שאינם למגורים (חשמל, מים, גז וכו'). בעלים של חצרים שאינם למגורים נדרשים למסור נתונים אלה באותו אופן ובאותם תנאים שנקבעו להגשת עדות ל-IPU על ידי צרכני שירותים (סעיף 18 לתקנה מס' 354).
• כמויות של שירותים לטיפול ב- MSW, הניתנים לפרק זמן מסוים. על הבעלים למסור מידע זה תוך 3 ימי עבודה (סעיף 4, סעיף 148 לתקנה מס' 354).

המסמך מנוסח בשני עותקים: אחד לכל צד.

תקופת תוקף החוזה בפועל היא בין שנה ל-5 שנים. אם לאורך תקופה זו לא היו בעיות במילוי תנאי ההסכמים על ידי הבעלים, הרי שהסכם כזה מורחב אוטומטית.

בעת כריתת הסכם עם HOA, נקבע ומצוין במסמך:

ישנם מקרים בהם ה-HOA מעלה את תעריף התעריף עבור שירותים עבור בעלי שטח מסחרי בסכום מנופח, למרות חברותם בשותפות.

ההסכם עם ה-HOA נחתם בשני עותקיםובחתימת הנציגות העליונה של ה-HOA (יו"ר).

בחוזה עם הקואופרטיב לדיור, כל הסעיפים יהיו "אחד לאחד" כמו ב-HOA.

תשומת הלב!רישום הסכם ניהול נאמנות מקרקעין הוא חובה, כמו במקרה של עסקאות מקרקעין אחרות. הרישום יהיה כפוף להעברת הזכויות.

במקרה הזה, אם הסכם ניהול הנאמנות נערך עם הפרות, אז הוא נחשב לא חוקי.

גם רישום החוזה ב-Rosreestr אינו הפשוט ביותר. הבעלים עלול להידחות מרצונו אם לא יילקחו בחשבון הדרישות החוקיות, חבילת המסמכים אינה מורכבת ומוכנה במלואה. במקרה זה, סכום האגרה ששולם אינו ניתן להחזר והזמן שהושקע זמין.

לרישום זכויות ממלכתי, יש צורך:

• דרכון, אם נציג משפטי, אז ייפוי כוח;
• אם המבקש הוא ישות משפטית, אזי המסמכים המרכיבים (או העותקים הנוטריונים שלהם), וכן מסמך שבו מצוינת ומאושרת סמכותו של אדם זה לבצע עסקאות עם רכוש ספציפי;
• מסמך המאשר את תשלום אגרת המדינה;
• מסמכים משפטיים עבור הנכס.

מועדי רישום

לרישום המדינה של הזכות למקרקעין עבור יחידיםהוקמה חובה של המדינה בסכום של 2000 רובל. , לארגונים - 22,000 רובל. (סעיף משנה 22, סעיף 1, סעיף 333.33 של קוד המס של הפדרציה הרוסית).

סך כל התקופה לרישום המדינה והצפי לבעל זכויות חדש הוא 7 ימי עסקים. יתכנו גם תנאי רישום עסקה מקוצרים. אם העסקה מתבצעת על בסיס מסמכים נוטריוניים, אזי 4 ימי עבודה כולל יום קבלת המסמכים.

ניסוח ותוכן חוזים

טופס ותוכן זה יהיו זהים עבור כל סוגי הארגונים המנהלים, למעט מאפיינים אישייםהצדדים ומושא המקור של הזכות.

1. יש לסכם אותו בכתב ובהתאם לדרישות החלות על חוזי מכר מקרקעין ובחתימה אישית על ידי שני הצדדים.
2. על הצדדים להסכם לערוך שטר העברה או מסמך אחר על העברת מקרקעין בפועל לניהול נאמנות. ההליך מסתיים באקט של רישום מדינה. ראוי לזכור כי לא חוזה ניהול הנאמנות של נכס טעון רישום, אלא העברת רכוש.
אומנות. 450 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית).

הבסיס להחלטה כזו עשוי להיות הפרה בוטה של ​​תנאי החוזה על ידי הצד השני.

מקרים אפשריים נוספים של הפסקת החוזה עשויים להיכלל בהרכבו בעת עריכת המסמך והסכמה על תוכן המסמך.

מה לעשות אם המנהל לא ממלא את תפקידיו?

קורה גם שמנהל הנכסים החדש מבצע באופן לא הוגן ולא מקצועי את תפקידו הישיר. פעולות אלו עשויות להוות הפרה ישירה של החוזה הנוכחי ולהיחשב כבסיס לסיומו בעלות ובקנסות, אשר יוחזרו מכיסו של אותו מנהל. לא בכדי אומר הפתגם "נטל את המשיכה, אל תגיד שהיא לא כבדה"!

למייסד הזכות לדרוש ממנהל הנכס לעמוד בתנאים המפורטים בחוזה. לעתים קרובות המנהל חייב לדווח למייסד על ידי הגשת דוחעל הפעילויות שבוצעו. דוח כזה מוגש במועד ובסדר הגשתו יש לפרט גם בחוזה. בסוג האחריות הראשון, מוקצה אחריותו של הנאמן, הקבוע בסעיף 1 לאמנות. 1022 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית.

הנורמה המפורטת קובעת כי מנהל הנאמנות, אשר לא הפגין זהירות ראויה לאינטרסים של הנהנה או מייסד ההנהלה, במהלך ניהול הנאמנות של רכוש, מפצה את הנהנה על הרווח שאבד במהלך ניהול הנאמנות של הנכס, וכן מייסד ההנהלה - הנזק שנגרם על ידי אובדן או נזק לרכוש, תוך התחשבות בבלאי הטבעי שלו. כמו גם רווחים אובדים (סעיף 1, סעיף 1, סעיף 1022 של הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית) .

במידה והנאמן יצליח להוכיח כי ההפסדים נבעו עקב הימצאות גורמי כוח עליון, או שפעילות זו או אחרת של הנהנה או המייסד מנעה את התרחשותה.

כמו שאומרים, במרדף אחר סילוק רווחי של רכוש, כל האמצעים טובים. מוּצָע לסוגי ארגונים המספקים ניהול של נדל"ן שאינו למגורים יש יתרונות וחסרונות. ניתן לומר כי חוזים ותיעוד הם סטנדרטיים ואופייניים. החוק הוא החוק ואינו שונה בפנטזיה המיוחדת. אבל אם יש לך כמה חצרים שאינם למגורים במק"ד (בניין דירות), אז הם עשויים לשרת גם אותך וגם את הארגון המנהל רק לתועלת. ואכן, בעידן שלנו, שום דבר כמו נדל"ן אינו שווה את משקלו בזהב.

אם אתה מוצא שגיאה, אנא סמן קטע טקסט ולחץ Ctrl+Enter.

מה זה?הנחות של ה-HOA צריכים לכלול חפצים שנמצאים במאזנה, אך אינם ברשותם האישית של חברי הארגון. המתחם יסווג כשותפות אם הוא:

קיימת הבחנה ברורה בין רכוש בעלי בתים לרכוש של אגודות דיור. התושבים אינם אחראים עם רכושם לשימוש לרעה ברכוש המשותף, וניתן להיפטר מהחצרים של ה-HOA באמצעות אסיפה כללית.

מה מחזיק הארגון בבניין הדירות?

מועצת ההנהלה רשאית לשכור שטחים ריקים למסחר ואזורים אחרים או לשלטי חוצות.בניית חצרים חדשים מרמזת גם על העברתם לאחר מכן להשכרה כדי לייצר הכנסה.

התייחסות!חפצים ניתנים להשכרה על פי החלטת הגופים המנהלים של עמותת הדיור רק אם הסכם השכירות הנערך אינו פוגע בזכויות ובאינטרסים של בעלי הדירות המתגוררים בבית (סעיף 4, סעיף 36 ל-LC RF).

סעיף 36, סעיף 4 של LC RF. בעלות על הרכוש המשותף של בעלי השטח ב בניין דירות

חלקת הקרקע עליה נמצא בית זה, עם אלמנטים גינון וגינון, חפצים נוספים המיועדים לתחזוקה, תפעול והשבחה של בית זה וממוקמים בחלקת הקרקע המפורטת. גבולות וגודל חלקת הקרקע עליו נמצא בניין הדירות נקבעים בהתאם לדרישות חקיקת הקרקע והחקיקה בתכנון עירוני.

ניתן להרוויח הכנסה מהפעלת מקרקעין משותפים באמצעות ארגון חדרי שירות וסדנאות לעובדים מן המניין המתקנים רכוש של בעלי דירות על בסיס מסחרי.

איך כורתים הסכם שכירות לשטחים משותפים?

כדי לקבל הכנסה נוספת מהשכרת מקום משותף, עליך:

1. לקבוע את רשימת השטחים הניתנים להשכרה של HOA;
2. לקבוע את שכר הדירה העתידי;
3. להציג פרויקט חכירה באסיפה הכללית;
4. לאחר אישור הפרויקט בהצבעה, חיפוש אחר דיירים פוטנציאליים;
5. לנהל משא ומתן עם דיירים ולערוך הסכמים;
6. לרשום את הסכם השכירות ברשויות רוזרייסטר.

ראשית, יש לבדוק את החצרים הנמצאים במאזן האגודה לדיור, מצבם ותיעודם. חשוב לוודא שיש לך:

בהעדר המסמך האחרון, אי אפשר יהיה להשכיר שטח כלשהו. אם הנכס הריק ממוקם בשטח ה-HOA, אך אינו שייך אליו, יש צורך לרשום את הזכויות עליו על ידי פנייה לרשויות רוזריסטר עם המסמכים הזמינים עבור אזורים אלה.

למסמכים יש לצרף אישור מטעם לשכת הקדסטר על גבולות חלקות קרקע הצמודות לבתי אגוד הדיור.

חָשׁוּב!אם, לאחר הקמת השותפות, חלק מהחצרים הנמצאים בשטחה הם בעלי מאפיינים של רכוש משותף, אך ממשיך לשמש צדדים שלישיים, לדירקטוריון הזכות לאלץ אנשים אלה לפנות את המקום או להקים אותו. שכר דירה.

לאחר הכנת המקום, יש צורך לבצע מחקר שיווקי שיעזור לקבוע את עלות השוק הממוצעת של השכרת חפצים. מהסוג הזהודינמיקה עונתית בעלת ערך כזה.

כדי לערוך הסכם שכירות, עדיף לקחת חוזה סטנדרטיולשנות אותו כך שיתאים לנסיבות שלך. חובה לציין בחוזה:

בפגישה יש להציג פרויקט של פעילות כלכלית מהשכרת מתחמים, המפרט את ההכנסות הצפויות וכיווני השימוש בהם (למשל, תשלום חובות לספקי משאבים או לשיפור השטח).

האסיפה הכללית יכולה גם לאשר את גובה דמי השכירות וגם לכרות הסכם עם שוכר או מפרסם ספציפי, או להפקיד את הפעילות הזו בידי הדירקטוריון, מנהל מעורב או קבלן (במקרה של אגודות דיור גדולות עם מספר רב של דירות להשכרה ).

התייחסות!ברוב אגודות הדיור, באסיפה הכללית, נקבעות גבולות עליונים ותחתונים של גובה דמי השכירות, במסגרתן קובע הדירקטוריון מחיר לשוכר מסוים על סמך תוצאות המשא ומתן.

אמצעי זה נחוץ כדי להגן על בעלי הרכוש המשותף מפני פעולות פזיזות של הדירקטוריון, מבלי לכנס אסיפה לחתימה על כל חוזה.

אם החוזה נכרת לתקופה של שנה, יש לרשום אותו ב-Rosreestr. כדי להירשם, חבר הנהלה שסיים הסכם צריך ליצור קשר עם Rosreestr עם המסמכים הבאים:

החוזה נרשם תוך חמישה ימי עבודה. על מנת לא לרשום הסכם שכירות, יש צורך לערוך אותו לתקופה של 11 חודשים או פחות.

לחוקיות ההכנסה שהתקבלה, על יו"ר איגוד הדיור או רואה החשבון שלו להגיש מדי שנה דו"ח על הכנסות השכירות שהתקבלו ל- שירות מסולשלם מס הכנסה.

איך התחזוקה של חפצי שימוש קולקטיביים?

ביצוע עבודות אחזקת רכוש משותף מאורגן על ידי מועצת השותפות וניתן לבצע:

• על ידי חברי ה-HOA;
• עובדים קבועים;
• ארגונים מעורבים.

חברי אגודה לדיור, אם יש להם את הכישורים המתאימים, יכולים לבצע עבודות תיקון בבניינים על בסיס משולב. במידה ומבנה הדיור גדול וכולל מספר בתים, אזי מתוחזק צוות עובדים קבועים (חשמלאים, אינסטלטורים ועוד) לתחזוקת הרכוש המשותף, המבצעים עבודות שוטפות לפי הצורך.

במידה והעבודה היא זמנית או עונתית (למשל גינון או תיקונים גדולים), אזי נכרת הסכם עם חברה קבלנית לביצועם.

התייחסות!קביעת גובה התרומות של דיירים-חברים ב-HOA והליך גביית תרומות אלו נמצאות בסמכות אסיפת המשתתפים באגודת הדיור ומוכרעת בהצבעה (חלק 4, סעיף 2, סעיף 145 ל-LC RF ).

לאחר קביעת גובה תרומות החובה, צוות הנהלת החשבונות שולח קבלות לבעלי הדירות בדואר לתשלום. התשלום עבור תיקונים שוטפים הוא חלק מהתשלום עבור דיור (סעיף 1, סעיף 154 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית).

תשלום עבור אחזקה ותיקון של מקרקעין משותפים הינו באחריות בעל הדירה, בהתאם לחלק 5, סעיף 2, א. 153 ZhK RF.

חובתו של בעל הדירה לשלם תרומות עבור תיקונים גדולים נובעת מהבעלים, החל מהחודש השמיני לבעלות על דיור, אך לרשויות הנושא של הפדרציה יש זכות להקים יותר מ- קדנציה מוקדמתתַשְׁלוּם.

סיכום

אז, החצרים שבבעלות עמותת דיור כוללים את כל חפצי הנדל"ן שאינם ברשותם האישית של אזרחים וממוקמים בגבולות השטח של HOA. מקום כזה יכול לשמש כחדרי שירות לצוות HOA או להשכיר כדי לייצר רווחים המכוונים לתחזוקת הרכוש המשותף ועלויות השירות, ובכך להפחית את תרומות החובה של חברי איגוד הדיור.

רכוש משותף הוא זה המשמש לשירות שני חצרים או יותר.

הרכוש המשותף של תושבי מק"ד כולל:

• מעליות, מסדרונות, חדרי מדרגות, מרתפים ועליות גג;
• מקום שהוקצו כדי לענות על צרכים חברתיים וביתיים;
• ציוד הנדסי וטכני הממוקם בתוך המקום ומחוצה לו;
• גגות וגדרות טכניות;
• טריטוריית הבית.

התייחסות!עם הזמן, באמצעות שימוש בתרומות ייעודיות של אזרחים שהם ואינם חברים בשותפות, ניתן ליצור במק"ד אובייקטים חדשים של בעלות ציבורית משותפת, למשל מגרש ספורט או מגרש משחקים. ההחלטה ליצור נכס חדש מתקבלת באסיפה של חברי ה-HOA.

אחריות על אחזקת רכוש משותף

על מנת למלא את ההתחייבויות לאחזקת רכוש משותף, בעלי נכסים יכולים להיות חברים ב-HOA או חייבים לערוך הסכם עם איגוד בעלי בתים, שעל בסיסו מאצילים לארגון כל הזכויות לביצוע פעולות כאלה.

החוזה קובע כי הנטל הכספי לשירות הרכוש המשותף מוטל על תנורי הבעלים, ללא קשר לחברותם ב-HOA, באופן יחסי לחלק הבעלות.

אזרחים שאינם חברים בשותפות מחויבים רק עבור אחזקת רכוש. חשבוניות לרכישת נכסים חדשים או שירותים נוספים, למשל, עבור הגנה על החצר או החניון, מי שאינם חברים ב-HOA אינם חייבים בתשלום.

גובה התשלום נקבע לפי אומדן הכנסות/הוצאות המאושר באסיפה הכללית. על פי הכללים שאומצו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מס' 491, סכום התשלומים הרגילים נקבע על ידי האסיפה הכללית והוא חובה לכולם.

בתחום אחזקת רכוש משותף, מבצעת המשרד את העבודות הבאות:

• מייצג את האינטרסים של הבעלים;
• מבצע עבודה במסגרת האמנה;
• מסכם חוזים עם ארגוני תחזוקה ותיקון;
• שולט על ביצוע הסעיפים שנקבעו בהסכמים שנחתמו;
• בוחר חברות שירות ואספקת משאבים;
• מקבל תרומות ותשלומים עבור שירותים;
• מעביר כספים לפי הסכמים;
• מבצע תשלומי חובה;
• קובע את אומדן ותקינות התשלומים של בעלים;
• דורש תשלום בזמן;
• מבטח רכוש משותף.

אחזקת רכוש משותף: מה זה כולל?

על פי סעיף 151 של LC RF, רכוש השותפות עצמו הוא מטלטלין ומקרקעין הנמצאים בתוך הבית ומחוצה לו:

ל-HOA יש את הזכות לרכוש נכס על חשבון דמי חבר, אם רכישה כזו מבוצעת כדי להשיג את המטרות הסטטוטוריות של הארגון.

הערה!לשותפות אין יכולת להתנכר, וכתוצאה מכך לרכוש בעלות משותפת. אולם לפי החלטת האסיפה הכללית ניתן להעביר רכוש כאמור לשותפות לשימוש.

כל רכישה של מטלטלין חדש על ידי ה-HOA נרשמת ב רישומים חשבונאייםויש לו תמיכה ואישור תיעודי (צ'ק, חוזה וכו'). הבעלות במקרקעין רשומה במסמכי הבעלות הרלוונטיים, כאשר השותפות מוגדרת כבעלים.

לרשות ההוראה ניתן לרכוש את הנכס שהיה שייך לבעלים אך לשימוש למטרות אחרות מלבד מגורים. לדוגמה, אלה יכולים להיות מתחמים שונים שאינם למגורים בקומת הקרקע, ששימשו לצייד חנויות, בתי מרקחת, אטליירים וכו'.

חדר ישיבות

ניתן להפריד את החצרים בהם הדירקטוריון ואנשי השירות מבצעים את עבודתם מחלק של בעלות משותפת. החלטה זו מתקבלת על ידי כל הבעלים. ניתן להקצות טריטוריה במסדרון, במרתף, בקומה הטכנית, או שניתן לרכוש חדר נפרד בבית על חשבון חברי ה-HOA.

בחדר חייבת להיות גישה לרשתות חשמל וחום, מתקנים לאחסון תיעוד(חוזים, דוחות כספיים), ובכפוף לזמינות קופה רושמתלקבלת תרומות ותשלומים - מערכת אבטחה.

יחסים בין בעלי חצרים שאינם למגורים לבין השותפות

המורכבות של מערכת היחסים בין ה-HOA לבין הבעלים של חצרים שאינם למגורים נעוצה בחלק מהסתירות הכלולות באקטים המשפטיים הרגולטוריים.

מצד אחד, חוק הדיור מגדיר את זכות הבעלות המשותפת בחצרים שאינם למגורים. מצד שני, בצו של בית המשפט העליון של הפדרציה הרוסית N3020-1 "על תיחום רכוש המדינה" משנת 1991. , צו של נשיא הפדרציה הרוסית מס' 2284 מיום 24 בדצמבר 1993 וצו של נשיא הפדרציה הרוסית מס' 1535 מיום 22 ביולי 1994. , נאמר כי חצרים כאלה מועברים לבעלות המינהל מָקוֹםועלול להיות מופרט.

לעתים קרובות, לא ניתן להפריד מקום כזה מהרכוש המשותף., מכיוון שלעתים קרובות הם מכילים ציוד תקשורת והנדסה, שעבודתו מכוונת לתחזוקת הבית. סגירת גישה חופשית אליהם לעבודות שגרתיות או חירום עשויה להיות נושא למחלוקת בין ה-HOA לבין הבעלים.

הרבה שאלות עולות על השתתפותם של בעלי חצרים שאינם למגורים בהוצאות הבית הכלליות לתחזוקתו. במקרה זה, על הבעלים של חצרים שאינם למגורים לחתום על הסכם עם הרשות למען הזכות לשיתוף בשימוש ובהוצאות או לניהול רכוש משותף.

חוק הדיור במובן זה מחייב את כל הבעלים של חצרים למגורים ולא למגורים, בין אם הם משתמשים ברכוש משותף ובין אם לאו, לשאת בנטל שווה של אחזקת מקרקעין.

התייחסות!ניתן לקבוע באסיפה הכללית את גובה התשלום עבור אחזקת רכוש משותף. זה יכול להיות פרופורציונלי לחלקו של כל בעלים, או להיות בעל מקדם הכפלה ביחס לבעלים של חצרים שאינם למגורים.

כריתת הסכם

להסכם בין הרשות לבעלים של חצרים שאינם למגורים יש צורה שונה במקצת מזה שנכרת בין השותפות לבין בעל המתחם למגורים שאינו חבר ברשות.

על החוזה להכיל את סעיפי החובה הבאים:

• העברת רכוש בבעלות משותפת;
• רשימת שירותים הניתנים שמטרתם אחזקת רכוש משותף;
• קביעת עלות אחזקת הבית.

בחוזה יש לציין בבירור את הנקודות הבאות:

כיצד לרשום שטחים שאינם למגורים בבעלות ה-HOA?

כפי שכבר צוין, שותפות יכולה לפעול כבעלים של מקרקעין, לרבות חצרים שאינם למגורים, אך רק אם היא רכשה אותם כתוצאה מפעולה של תרומה, רכישה ופעולות דומות המתוארות בקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית. .

איך HOA יכולה להפוך לבעלים של רכוש משותף, גם אם הוא לא למגורים? במקרה זה, רק אסיפה של כל בעלי הרכוש המשותף יכולה להחליט למכור את הנכס הזה ל-HOA. כל היחסים בין הבעלים, ללא קשר להשתתפותם ב-HOA, מוסדרים על ידי חוקים פדרליים, קוד הדיור וגזירות ממשלתיות.

כדי למנוע חיכוכים ותביעות משפטיות, כל פעולה של ה-HOA חייבת להתבצע באישור הבעלים.היחסים עם הבעלים של חצרים שאינם למגורים נוצרים על בסיס חוזים שנסגרו למתן שירותים ציבוריים והשתתפות בתחזוקת רכוש בית משותף.

אם אתה מוצא שגיאה, אנא סמן קטע טקסט ולחץ Ctrl+Enter.

שלום גלינה!

לאחר קריאת ההתכתבות החלטתי לתקן ולהשלים משהו.

אתה כותב ש:

אני משלם ל-HOA אגרה חודשית עבור אחזקת הרכוש המשותף של בניין דירות, אך ה- HOA רואה בתשלום זה לא מספק. יש לנו כתובת יחידה, בית עם חנות נחשב למתחם יחיד לפי מסמכי BTI
גלינה

המשמעות היא שאתה אותו בעל נכס בבניין דירות כמו כל בעלים אחר, ויש לך אותן זכויות וחובות בדיוק כמו כל בעלים אחר (לדוגמה, דירות).

אגב, יש לך גם זכות להיות חבר ב-HOA ולהיבחר לוועד ה-HOA. אם שטח החנות גדול מספיק בהשוואה לשטח הכולל של הדירות, אז יהיה לך מספר לא מבוטל של קולות באסיפה הכללית של הבעלים. ובכן, זו מילה...

החל מתאריך 01/01/2017, על פי השינויים בסעיף 6 של הכללים למתן שירותי שירות לבעלים ולמשתמשים בחצרים בבנייני דירות ובנייני מגורים, שאושרו בצו של ממשלת הפדרציה הרוסית מתאריך 05/06 /2011 מס' 354, על בעלים של חצרים שאינם למגורים לחתום חוזי אספקת משאבים ישירות עם ארגוני אספקת משאבים. למיטב הבנתי מההתכתבות, יש לך כבר הסכם ישיר כזה עם ספק המשאבים (אם עדיין לא, אני ממליץ לך לסיים אותו בהקדם האפשרי עם הארכת תוקפו ליחסים משפטיים מיום 01/01/2017 ). אם יש הסכם עם איש משאבים, אתה בהחלט לא צריך לדאוג לגבי אופן ההתנהלות של התקשורת, מי הבעלים של התקשורת, אם התרגום שלהם הוסכם או לא. תן לבעיות אלו להיפתר על ידי עובד משאבים עם HOA. יש, באופן עקרוני, רק שתי אפשרויות, ושתי האפשרויות אינן משפיעות עליך:

1. או שתקשורת היא רכושם המשותף של בעלי הבית.
2. כל אחת מהתקשורת היא רכוש של מישהו אחר (אך לא שלך), אולי ללא בעלים.

אתה יכול להיות מושפע מהאפשרות רק אם התקשורת הייתה רכושך האישי, וזה לא המקרה. לכן, לא ברור כיצד תוכל לדרוש להסיר תקשורת אם הן אינן רכושך האישי?! תן לזה להיות כאב ראש עבור HOA ועובד המשאבים, אבל לא שלך. לאף אחד אין את הזכות לכבות אותך.

התשלום חייב להיות סביר. אם לדעתך האגרה אינה מוצדקת, אזי תוכל לפנות לרשות להסדרת התעריפים בתלונה על העלאה בלתי סבירה בתעריף.
Karavytseva אלנה

כאן אלנה Karavaytseva טעתה, שכן סמכויות הרשויות הרגולטוריות של המחיר (תעריף) אינן כוללות אימות וכל בקרה על גובה התשלום עבור אחזקת רכוש משותף. אז אין טעם ללכת לשם. האגרה עבור תחזוקה ותיקון של רכוש משותף בבניין דירות נקבעת על ידי הגופים המנהלים של הו"א, אך אגרה זו צריכה להיות זהה (ברובל/מ"ר) הן לבעלי הדירות והן לבעלי הנחות שאינן למגורים . לא צריכה להיות אפליה. לכן, ללא קשר אם אתה חבר ב-HOA או לא, אתה מכוח סעיף 143.1 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסיתיש לו את הזכות להכיר את הפרוטוקולים של אסיפות כלליות של חברי הו"א, ישיבות מועצת ההנהלה של הו"א. תנו להם להציג את הפרוטוקול הקובע את האגרה, ואפילו תנו להם להציג את המסמכים המאשרים את תוצאות ההצבעה (יש לכם גם זכות להכיר אותם). כמו כן, על בסיס אותו סעיף 143.1 של RF LC, יש לך את הזכות לדרוש מה-HOA להכיר את התיעוד הטכני של בניין הדירות.

בכבוד רב, אולג ריאבינין.

יותר ויותר תושבים בנייני דירותלארגן איגודי בעלי בתים. בעניין זה נשאלת השאלה האם יש צורך להצטרף לקהילה כזו. קודם כל, אתה צריך להבין איך הבעלים מתקשרים עם ה-HOA.

כיצד קשור ה-HOA עם הבעלים של המתחם?

אגודת בעלי בתים נוצרת על ידי בעלי השטח של בניין דירות על מנת לנהל באופן עצמאי את רכוש הבית המשותף. על פי סעיף 136 של קוד הדיור של הפדרציה הרוסית, ארגון ללא מטרות רווח יכול להיווצר רק אם לפחות מחצית מבעלי ה-MKD מסכימים לכך.

בשל העובדה שה-HOA מנהל באופן עצמאי את הבית במגזר הדיור והשירותים הקהילתיים, התושבים יכולים להשתמש בכספים באופן רציונלי כדי לשפר תנאי חיים. השותפות מבצעת מספר פונקציות, כגון:

• שימוש ברכוש המשותף של בניין דירות אחד או יותר;
• יצירת קרנות מיוחדות לגיוס כספים לתיקוני בית;
• ביצוע פעילויות שמטרתן להאציל את המח"ד והסביבה;
• גביית כספים מהתושבים כתשלום עבור השירותים הניתנים להם, וכן סוגים שונים של תרומות מרצון;
• כריתת הסכמים רלוונטיים עם ארגונים המספקים משאבים;
• מתן שירותים ציבוריים לתושבי מק"ד;
• ניהול רישום של כל ההכנסות וההוצאות של הארגון.

רשימת הפונקציות שהקהילה מבצעת לא מסתיימת בזה. ה-HOA מבצע פעולות רבות נוספות שמטרתן לשפר את תנאי החיים של האזרחים.

לבעלי בתים יש את הזכות להחליט בעצמם אם להצטרף ל-HOA או לא. בנוסף, הם יכולים:

• לבחור את הנהלת הקהילה ואת יושב ראשה בהצבעה;
• להשתתף בפעילות הארגון, קבלת החלטות בישיבות;
• לשלוט בפעילות הפיננסית של השותפות;
• לעשות דמי חבר מרצון וחובה;
• לעזוב את חברות הקהילה כרצונו על בסיס הבקשה.

במילים אחרות, בעלי המקום יכולים לקחת חלק פעיל בשותפות לשיפור ביתם והסביבה.

כיצד מתקשרים איגודי בעלי בתים ובעלי חצרים?

HOA יכול לכלול גם מגורים וגם לא למגורים. הן במקרה הראשון והן במקרה השני, הארגון מקיים אינטראקציה עם בעליהם.

חצרים שאינם למגורים

חצרים שאינם למגורים מוגדרים כאובייקטים עצמאיים. עם זאת, באופן כללי, לא ניתן להפריד אותם מהרכוש המשותף. בעלים יכולים להפוך לחברים בקהילה אם ירצו. בעלים שאינם חברי הקהילה עורכים עימה הסכם, בו הם קובעים את חלקו של הבעלים ברכוש המשותף ועלויות אחזקתו. האגרה בגין אחזקת רכוש משותף לבעלי חצרים שאינם למגורים מחושבת באותו אופן כמו לבעלי דירות.

הערה!החוזה נחתם על מנת למנוע בעיות בגישה לחצרים שאינם למגורים. לרוב, אלה כוללים עליות גג ומרתפים, שבהם ניתן לאתר תקשורת וציוד. אבל לפי החוק יש להם מעמד של אוטונומיים. בגלל זה, ל-HOAs עשויות להיות בעיות בגישה לתקשורת הנחוצה לתמיכה בחיים של כל ה-MKD אם הם ממוקמים בחדר בבעלות אדם פרטי.

חללי מגורים

מבחינה חקיקתית, אין הבדל במעמד של חצרים למגורים ולא למגורים, שהם חלק מהרכוש המשותף של מק"ד. הליך האינטראקציה של השותפות עם הבעלים תלוי בשאלה אם הם חברים בה או לא. לפיכך, חברי ה-HOA נחשבים כאנשים שהם חלק מארגון ללא מטרות רווח. בתורו, נכרתים הסכמים מתאימים עם אנשים שאינם רוצים להיכנס לשותפות. לשתי הקטגוריות יש זכויות וחובות ספציפיות. למשל, אחזקת רכוש בית משותף היא באחריות הן של חברי הקהילה והן של אנשים שעמם נכרתים הסכמים.

זכויות וחובות של בעלים חֲצֵרִיםביחס ל-HOA

לכל בעל MKD המנוהל על ידי שותפות יש זכויות וחובות ספציפיות.

חללי מגורים

לבעלי דיור בבניין דירות, הנמצא בשליטת ה-HOA, יש את הזכות:

• לקבל החלטות הקשורות לניהול מק"ד בהצבעה במפגשים קהילתיים;
• בקרה על איכות השירותים הניתנים;
• הגנה מובטחת על זכויותיהם המשפטיות;
• הגשת דרישות לביטול הפרות;
• השגת מידע מסוגים שונים הקשורים לפעילות הארגון;
• הצטרפות או עזיבת השותפות כרצונו;
• שליטה על הפעילות הפיננסית של הקהילה;
• שימוש ברכוש משותף.

גם לתושבים יש אחריות מסוימת. אלו כוללים:

• תשלום בזמן של שירותים;
• דמי אחזקה לרכוש משותף;
• ביצוע דמי חבר חובה (רק לחברי הארגון);
• מתן המסמכים הדרושים לקהילה.

חצרים שאינם למגורים

הזכויות והחובות לבעלי חצרים שאינם למגורים אינם שונים מאלה המפורטים לעיל. החוק מגן על אנשים כאלה, ומשווה אותם בזכויות ובחובות לבעלי שטחי מגורים.

מסמכים עבור HOA מהבעלים

הבעלים חייב לספק את המסמכים הבאים ל-HOA:

• מסמך המאשר את זכות הבעלות;
• תמצית ממרשם המדינה.

חָשׁוּב!אם אדם מגיש בקשה באמצעות נציגו המשפטי, אזי תזדקק לתעודת זהות של הגורם המוסמך ולייפוי כוח מאושר בהתאם לדין החל.

כל אדם יכול להחליט באופן עצמאי אם להיות חבר באגודת בעלי בתים או לא. סירוב להצטרף לארגון אינו פוטר אותו מתשלום חשבונות חשמל, וכן אינו פוטר אותו מחובת תשלום אגרה עבור אחזקת רכוש בית משותף.